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土地建物の権利書が無くなった件についておさらいしよう!

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投稿者:中尾 哲也
権利書紛失

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

あれ?もしかして権利書を紛失したときどうするのか調べて見てくださいましたか?今日書くのはそっちのほうじゃなくて,不動産登記法が改正されて紙の権利書が無くなったというほうのおさらいです。

  • 権利書を紛失した場合
    じゃなくて
  • 法律の改正によって今までの権利書が無くなったこと

のほうです。

いや,土地建物を登記をする不動産登記法って法律があるんですが,平成16年に大改正されました。元の法律は明治32年でできているんで,105年ぶりの大事件だったんですね。ようやく最近実務の取扱いも落ち着いてきました。細かいことは一般の人はどーでもいいと思うので(関係ないもんね,司法書士がやっときゃいいんだよ!),権利書のことだけお話ししておこうかと思います。権利書が大きく変わったことがあまり知られてないと思うからです。

あっ,せっかく見てくださったので,「権利書を紛失した場合」の権利書が無くなった件,についても後から書いておきますか。そうですね,どっちも書きますはい(何で嫌そうw)。およそこんな感じで行きますよ。

  • 法律の改正で権利書って無くなったの?(権利書って何かという説明についても書くよ)
  • 権利書を紛失したらどうしたらいいの?

2016-02-04 別にこんなの書きました

【保存版】家の権利書を紛失したらどうなるか完璧に説明します

 

ではでは。

法律の改正で権利書って無くなったの?

まず昔の権利書について思い出そう

古い権利書封筒

売渡証書

権利書朱印「

不動産持ってる人ならおなじみですよね。持ってなくてもおじいちゃんに見せてもらいましたか?見たことないですか?だいたいイメージできるんじゃないですか,あ,これ権利書だわってw

権利書にもいろんなパターンがあるんですが,うえのようなものが標準的。さて司法書士はいったい一生に何枚の権利書を見るんだろう,,いつも権利書と戯れております。権利書ラブ,権利書イズマイライフ,いや権利書イズマイワイフの域に達している司法書士もいるとかいないとか,,とにかく毎日権利書に触れ合っているんです。

それはいいとして,昔の権利書は,写真のように,表紙がついていて,中を見ると和紙に何やら字が書いてあって(昔は毛筆),最後に大きな朱印が押してある。この朱印のところが一番大事で,よく見ると,「受付年月日」「受付番号」「どこの法務局か」が書いてある。どこどこの法務局で,○年○月○日の,何番の受付番号で登記した分の権利書かっていうのが一番大事。それって必然的に,世界に1個しかないんです。

表紙なんて司法書士がつけたおまけですよw立派に見えるようにしてるだけ。有難い感じをかもし出すでしょ?

そもそも権利書ってなんだったんだ?

法的には?

「権利に関する登記済証」のうち,特に「所有権」の登記に関する登記済証のことです

もうちょっと分かりやすく教えて

不動産の登記は,いろんな書類を法務局という役所に出してします。書類のことは不動産登記法という法律などに書いてあるのでそのとおりします。

で,普通は,登記するときに,権利書のもとになる書類を一緒に法務局に出してたんです。不動産を売り渡しましたっていうような証書とか,そういうのがないときは,登記申請書の写しを余分に法務局に出していた。法務局は,役所にある登記簿に登記するときに,その権利書のもとになる紙に朱印をバーーンと押して,その朱印の中に,さっき説明した日付とか番号とか書き込む。登記する登記簿にも同じように日付と番号を書き込む。登記が終わったら,その朱印を押した紙を返してくれて,それが権利書になる。権利書の朱印の内容と,法務局が登記簿に書いた内容は一致するので,その登記に関する権利書はこれだ!って具合に照合できる仕組み。

所有権の移転登記だけじゃなくて,不動産を借金の担保に入れる抵当権の設定登記なども登記済証ができる。抵当権の登記済証ですね。ただし,これは権利書とは言わない。権利書といえgば,いろんな権利のいろんな種類の登記済証のうち,「所有権」に関する登記済証だけを指す。「登記済証」と「権利書」というのはこういう関係。登記済証>権利書(所有権だけよ)

そうでしょ?「おら,家もってんだ!」という証書だけ,権利書って表現してたでしょ?権利書って法律用語じゃないんです。権利の証書っていう一般用語。法律に出てくるのは登記済証。ただ,権利のうちで一番大事なのは所有権なんで,権利書権利書といってほかとは差別化して,大事にしてた訳ですね。

テレビドラマのあれって本当?

昭和のドラマによくできたあれ,あれですよ。ラーメン屋かなにかの資金繰りが悪くて,借金取りが店に毎日やってくる。どうしても返済できなくて,ついにサラ金(闇金)が権利書をかっさらっていく。「ほな,しゃーないな,わしもだいぶ待たしてもろたけどもうあきまへんな,今日こそは,店明け渡してもらいまひょか」とか何とか言いながら。

ドラマでは,店の権利書を持っていかれる=店の権利が取られる=名義変更されるって感じでデフォルメされてますが,あれは実はやりすぎ。権利書取られただけで,名義変更はできまへん(サラ金口調w)。

名義変更するには,登記の書類に実印をついてもらわないといけないんですね。そして印鑑証明書も必要。あと,司法書士への委任状とか,,権利書は有価証券じゃないので,権利書持っていってもそれだけじゃ登記できないんですけどね。あ,ドラマにマジレスするのはよしましょうw

まあまあ,昔の権利書は,表紙に綴じられた厳かな和紙の風体で,最後に法務局の朱印が押してあるあれのことでした。

じゃあいまの権利書(登記識別情報)はどうなったの?

登記識別情報表紙

登記識別情報

はい,これがいまの権利書。正確には,もはや権利書とは言わないんです。「登記識別情報」という。なんやねんっそれ!ですよね,,

もう書類じゃないんです,情報です情報。昔みたいにその紙自体に意味があるわけじゃなくて,そこに書いてある情報(パスワード)に意味がある。

味気ないので表紙はつけときますよ。だってぺらっと1枚じゃ有難味がないでしょう。大事なもんていう雰囲気が出てこないでしょう。それだと司法書士は困るなあ,,やっぱり貴重な書類あがってきたでええ!という演出できないとねw(演出じゃなくてほんとに大事ですよ)

いまの権利書(登記識別情報)って何なの?

法的には?

「登記識別情報」は「登記識別情報」ですよ。登記識別情報なんだってばぷんぷん!いやいや,分からないですよね,,

日本語的には,「その登記のものと間違いないと判断することができる情報」と言えるでしょうか。昔と違って,いまは不動産登記制度で登記すると,登記申請人となっている登記名義人(ややこしいな)に,登記完了と同時に,パスワードがもらえるんですね,12桁の。紙に印刷して。これが昔の権利書とほぼ同じ意味の書類(情報)になるんです。

登記するときに,昔は,法務局が日付と番号を登記簿に書いて,それと同じものを権利書の朱印の中にも書いて,登記が終わったら紙を権利書として返してくれました。日付番号で照合できる。

いまの制度の場合,法務局が登記するときに,法務省のコンピュータがその登記のパスワードを発行するので,それを紙に印刷して渡してくれるんです。これが登記識別情報です。パスワードは,法務省のコンピュータのその登記の登記記録(登記簿)に紐付けされたものと一致しているので,今度登記するときなどに法務局に情報提供すれば照合できる訳です,ふうぅ。

ほら,もうちょっと分かりやすく

ほらここまで読んでも,登記識別情報って何じゃらほい,分かったような分からないような,雲をつかむような話しですなあ,,という感慨とともに寝たら忘れるのが通常人なのです。ですから,登記ができあがったときにお客さんに渡している登記識別情報の説明書をここにあげておきます。

眠い人は読まなくていいですよおおw


登記識別情報に関するお知らせ

【登記識別情報の意義】

  • アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号で,不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ,登記名義人となった申請人のみに通知されます(土地1筆,建物1棟を夫婦が共有名義で取得し所有権移転の登記をした場合は,合計4個の登記識別情報が通知されます。)。
  • 不動産登記の手続においては,次回の登記の申請の際に,本人確認方法として登記所に提出していただき,登記識別情報を提供する者を不動産の登記名義人として扱うことになります。
  • 再発行及び番号の変更はできません。

【登記識別情報の管理方法】

  • 非常に重要な情報ですので,第三者に盗み見られないように厳重に管理する必要があります(銀行のキャッシュカードの暗証番号を他人に教えないのと同じです。)。
  • 登記識別情報通知書は,登記識別情報を記載した部分が隠れるよう,A4サイズの用紙の下部を折り込んで被覆した上で,その縁をのり付けし,第三者に盗み見られないような工夫をして交付されます。開封(開封方法は登記識別情報通知書の裏面に記載されております。)した場合には,通知書を封筒に入れ封をした上で,金庫等に管理するなど厳重に管理してください。

【登記識別情報の登記所への提出方法】

  • 登記識別情報は,権利の一部の移転や担保物件の設定の登記などにおいて,繰り返し本人確認手段として利用します。
  • 書面申請により登記所に提出する場合は,登記識別情報を記載した書面(登記識別情報通知書のコピーで結構です。)を封筒に入れて封をして,封筒には,「申請人の氏名(名称)」,「登記の目的」及び「登記識別情報在中」と記載して提出してください。
  • 登記所に提出した登記識別情報を記載した書面は,登記完了後,返却せずに登記官において廃棄処分します。

 【登記識別情報が盗まれた場合】

  • 盗まれた登記識別情報が不正な登記申請に用いられることがないようにするため,登記名義人又はその相続人その他の一般承継者は,不動産を管轄する登記所の登記官に対し,登記識別情報についての失効の申出をすることができます。詳しい手続については,窓口にご相談願います。

ここまで。

昔の権利書と,いまの権利書(登記識別情報)の違いは?

細かいことはいいと。昔とどうちゃうねんと。それが聞きたいですよね。いや,昔の権利書のことも知らないのに違いを議論してどないすんねん!という話しもあるんですが,そこはそこ,昔の権利書といまの登記識別情報の違いをご説明します。

見るからに違う

はい,見るからに違います。「バカにしとんのかい!」いやいや,見るからに違うじゃないですかw見た目は大事でしょう。見た目で判断されるんですからねたいがい(話し変わってきてるし)。

昔の権利書は,和紙に,法務局の朱印が押してあるもの。いまの権利書いや登記識別情報は,12桁のパスワードが紙に印刷されたもの。紙は紙でも,紙自体が大事なのか,書いてある情報が大事なのかが違う。

そう,登記識別情報は,紙をなくしてもいいんです。コピーでもいいんです。いやコピーすら入らない。パスワードをメモっときゃいいんです。内容が合ってれば。おすすめはしませんけどね,そのまま置いておいてくださいね何もなければ。

とにかく紙自体が大事なのか,書いてある情報のみが大事なのかの違い,これがマックスの違いです。

盗まれても分からない?

注意してくださいね,これ。昔の権利書はみんなめちゃくちゃ大事にしてましたよね?貸金庫に入れたり,家の一番大事なチェスト(とはいわないか,タンスとか,引き出しあるやつなんていうのか,,)に入れたり。

そしてもしそれがなくなっていたら,大変だ大変だお代官様!!という具合に大騒ぎするんです。いや大騒ぎできたんです??そう,「無くなったことが分かる」から。

しかし登記識別情報はどうなんだ。紙自体なくなっていれば分かるでしょう。じゃあパスワードをメモされて,持ち出されたらどう?紙自体はそのままにして。何も変わってないようにしておいて。分からないですよね?情報なんで,盗まれたことすら分からないんです。危険ですね。

このとおり,登記識別情報は,情報であるが故に,窃取されても(盗まれても)本人が気づかないことがある。いまは昔と違って印鑑証明も印鑑カードでとれるので,印鑑カードも盗まれるとこれはヤバイですよ。登記識別情報と,印鑑カードと,そして実印はなるべく分けて管理しましょう。

昔の権利書はもう捨てていいの?

結論から言います。「そいつぁあできない相談だなあ(できれば小林旭風でお願いします)」

ダメです!ダメよ!ダメダメ!ぜったいに捨ててはいけません。ここまで,不動産登記法が改正されて,権利書が変わったお話をしました。しかし権利書が変わるのは,法律改正後,今後登記をして交付される権利書いや登記識情報だけなんです。

いま手元にある権利書,昔登記したときに法務局や司法書士からもらった権利書は,まだそのまま有効です。なので,今度登記するときは,その紙の権利書が必要になります。捨てると困りますよ!

もう一度確認します。いま手元にある権利書は依然として権利書であり続けています。権利書として燦然と輝いているのです(いやどうみても古めかしく,くすんでるw法律的には輝いてるんですよぉお)。今後新しく登記したときだけ権利書が登記識別情報と装いを変えて交付されます。いまある分を捨てないようにしてくださいね。

 

権利書(登記識別情報)を紛失したらどうしたらいいの?

さてと,,忘れてませんよ,この話。権利書を無くした,つまり権利書を紛失したらどうしたらいい?っていうあるある質問に対する答えをお教えします。

この古典とも言える問いに対する答えはただ一つ!といいたいところですが,そうではない。その答えは,昔の権利書と,いまの登記識別情報に分けて考える必要がある。ほーら,いままで説明してきたこと,意味あったでしょw

昔の権利書の場合

何もしなくていいです。ただ,印鑑カードと実印の取扱いに注意してください。これもなくなっていると一大事ですからね。さっき言いましたけど。

紙の権利書は再発行されません。登記したときに一回だけもらえるもので,二度とはもらえません。もらえないんです!

そして,発行されてどっかいっちゃった権利書を無効にすることもできません。どこやったのか知りませんがw世界のどこかにあるんでしょうか,,それともごみ処理されちゃったんでしょうか,,どっちにしても,再発行されないし,無効にもできない。そのままにしとくしかないんです。法律上そういう仕組みがないんだから仕方がない。印鑑カードと実印の保管レベルはあげておいてくださいね。

このとおり決定的には何もできなんですが,,

一応,「不正登記防止申出制度」というのを利用することはできます。これを法務局に出しておくと,そこから3か月以内に他人によってへんな登記が申請されたら,本人に連絡がきます。ただし,,連絡がくるだけで,登記は止まりません,,法務局は書面を重要視するので,仕方ないんです。あとは本人が裁判手続等で解決するほかないです。一応一定期間連絡はしてくれるので,,,まあこれじゃあねえ,,この制度を利用するには,まず先に警察などに相談します。それから法務局に行って申し出すると決まってます。

いまの登記識別情報の場合

こっちはしっかり対処ができるんです。だって情報だから,法務省のコンピュータにそう書き込めばいいからです。

具体的には,登記識別情報の失効申出というのをします。法務省にお願いするんです。法務省のWEBサイトにやり方が書いてありますがややこしいですね。司法書士に相談してください。

権利書や登記識別情報が無くなったら何か困るのか?

これは昔の権利書も登記識別情報も同じですのでまとめて説明します。

はい,印鑑カードと実印さえ守っていれば,直ちに困ることはありません。じっさい困るのは,次にその不動産を登記するときです。売却したりするときですね。

所有権の移転登記などをするときは,例えば買主と売主が共同で登記を申請する建前です。じっさいには両方を司法書士が代理しますが。売主は,登記することによって権利を失うので,本人確認が厳重です。まず権利書を出す,実印を押す,印鑑証明書を出すなど。次の登記のときは,権利書を法務局に出してねと法律に書いてあります。

ただし紛失しているとこれができない。権利書(登記識別情報)が出せない。出せないと,本人確認としては弱い。とても弱い。登記したときに名義人本人にだけ交付される権利書などを持っているということは,まあ間違いなく本人だろうと推測されるわけですが,これがない。困った。だから,本人かどうかわからないというこの疑念を,他の手段によって払拭しないといけない訳です。

こういうとき普通とられる方法は,資格者代理人(司法書士か弁護士)が,その人が本人に間違いないという「本人確認情報」という書類を作って法務局に出し,法務局がそらそうだとなれば登記はすぐできます。これを作らなくてもできないことはないですが,登記がかなりややこしくなってすぐできません。だから不動産取引のときは,司法書士が本人確認情報を作って処理します。

これは大事な書類です。間違うと司法書士に刑事罰がかかります。司法書士が本人と面談して,確認書類もとって,司法書士の職員証明書を司法書士会から取り寄せます。本人からは,物件購入の経緯など,いろんなことを聞き出します。そして聴取した事情を書類にまとめるのです。司法書士も,間違いなくそうだと心証形成できないととても書類を作れません。だって責任が重いですからね。そういう大事な書類なので,作成費用が登記とは別に5万とか場合によっては10万とかかかります。

直ちには困らないけど,次の登記のときにお金がかかって困る。それが答えです。

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つづきにどうぞ

権利書の紛失についてはこっちのほうが詳しい。

【保存版】家の権利書を紛失したらどうなるか完璧に説明します

権利書もいいけど税金のこと忘れてないですか?

不動産売買に最低限必要な税金の知識を時系列でまとめてみた

ちなみに司法書士の選び方について。

誰も教えない司法書士や弁護士の選び方の真実(探し方のポイント)

 

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