貸しアパートの遺産相続がわからない！値段は？価値は？評価は？

親父が亡くなって貸家と預金を相続した。兄弟が２人いる。２人とも，遺産を半分にちゃんとわけようと話しているが，どうやって遺産の評価を計算したらいいか分からない。特に貸家のほうがよく分からない。土地の建物は確かに親父の持ち物だけど，近所の人に貸しているからいきなり出て行けとも言えないし。値段の付け方が難しいなあ。

こういうことは結構あると思います。特に貸家の部分が難しいですね。土地と建物を相続したのはいいけど，自分がこれを引き継いだ場合，すぐ借家人に出て行けとは言えないから自分で土地建物を使うわけにいかない。売却するにしても，そんなに賃料をもらっているわけじゃないから，投資として売れるような物件じゃない。買い手も限られてくる。でも土地や建物の評価は結構するみたいなので，これを継いだら預金の取り分はなくなるだろう。不動産を相続しほうがいいのか，預金を相続したほうがいいのか，判断がつかない場合もあります。

ここで問題になっているのは，要するに，貸家の遺産としての評価，つまり値段をどうつけたらいいのか分からないということではないでしょうか。処分もできない土地建物を継いだら何か不公平な感じがするという漠然とした疑問だと思います。

そこで，今から，この貸家をどう評価したらいいかという問題について説明します。

貸家とは何か

貸家の値段を出すには，まず貸家というのがどういう権利の状態になっているか考えておく必要があります。貸家の権利を分析してみます。

そうすると，貸家というのは，次のような権利が集まっているものだと分かります。

土地の所有権
建物の所有権
借家オーナーとしての地位（建物賃貸人としての地位）

貸家のうち，相続財産として計算しないといけないもの

このうち，相続財産として値段を計算しないといけないものは次のとおりです。

土地の所有権
建物の所有権

そして，相続財産として値段を計算しなくてもいいものは次のとおりです。

借家オーナーとしての地位（建物賃貸人としての地位）

借家のオーナーは，建物を貸している人，つまり建物賃貸借契約の賃貸人です。建物賃貸借契約という契約をすると，契約にもよりますが，毎月ごとに賃料を借主に請求することができる権利が出てきます。人に何かを請求する権利のことを債権といいますが，建物の賃貸人は毎月毎月この賃料債権を手に入れます。そういう立場のことを，法律では，契約上の地位といいます。

契約上の地位も財産的な権利として相続の対象になるんですが，これから，つまり将来に生じてくる賃料債権は，相続の時にはまだ無いので，相続財産になりません。地位は相続するけど，将来入ってくるお金は相続財産ではないんです。

だから，借家オーナーとしての地位（建物賃貸人としての地位）は，遺産分けの話合いの時には，財産として値段をつける必要はありません。

それでは，値段をつける必要のある建物と土地の話に移ります。なお，建物や土地は法律では不動産と呼びます。不動産の値段の付け方にはいろいろな基準があります。これからこの基準を使って説明しますので，その基準をまとめたものを，最後に「※参考　不動産の価格のいろいろ」として書いておきます。分からなくなったらこれを見てください。

建物の値段の出し方

建物の値段を計算するための式は次のとおりです。

「自分で使える建物の値段から，他人様が借りている権利の値段を引く」

これはどういう意味でしょうか。今遺産になっている借家は，借家なので，当然あなたが自由に使うことができません。ということは，あなたの自由が，他人様によって制限されているわけです。制限されているので，自由に使える建物と同じ値段にしたら少しおかしくなります。

だから，自由に使える建物の値段から，他人様が使うことができる権利の価値を引いたら，正味今そこにある借家の値段が出てくるということです。

じっさいに計算してみます。

自由に使える建物の値段は，「固定資産税評価額」を使うといいでしょう。

次に他人様が建物を使うことができる権利，つまり借家権の価値を出します。借家権の価値は，一つ一つ計算するのが難しいので，国が決めた基準があります。この基準によると，借家権の値段は，「その建物の固定資産税評価額の３０％」です。

だから，建物の値段は，「固定資産税評価額－３０／１００」と計算できるのです。

土地の値段の出し方

次に土地の値段を計算します。以上をお読みになると，土地についても，やっぱり何もないまっさらな土地に比べて値段を下げたほうがいいと考えられると思います。そのとおりです。

むずかしいのはその計算方法です。他人様に土地そのものを貸している借地の場合よりは，あなたの土地の権利の制限は少ないと考えることができます。建物しか貸していないからです。簡単にいうと，建物の借家契約ははそんなに長く続かないので，借家契約が終わり次第，あなたは自分が所有している建物を自由にすることができ，場合によってはすぐ更地にしたり土地と建物をまとめて処分したりすることができるからです。

土地の値段の考え方のポイントはこうです。つまり，まっさらな土地と同じ値段というわけにはいかないが，かといって借地ほども制限を受けていないので，その中間の値段にしたいというわけです。

相続税を計算する場合，こういう土地の評価の方法が決まっていて，それを参考にすることができます。ちょっと技術的な計算式になるので，意味を理解しなくても，このまま使えばいいでしょう。こういう土地の評価の方法，つまり値段の出し方はこうです。

「貸家建付地の値段＝まっさらな土地の値段－（まっさらな土地の値段×借地権割合×借家権割合）」

※まっさらな土地の値段は，「路線価」を使うといいでしょう。
※借地権割合というのは，その土地をもし宅地として借りた場合の借地権の価格をあらわすもので，路線価と同じく国が発表しています。
※借家権割合はさっき言ったように３０％です。

まとめ　貸家の値段の出し方

以上のように，建物の値段の出し方と，土地の値段の出し方が分かりました。最初に説明したとおり，貸家というのは，建物と土地で成り立っていますので，これらを足したものが貸家全体の値段になります。

計算式はこうなります

「貸家の値段＝（建物の固定資産税評価額－３０／１００）＋（土地の路線価－（土地の路線価×借地権割合×３０／１００））

じっさいにやってみます
建物の固定資産税評価額　１０００万円
土地の路線価　２０００万円
借地権割合　５０／１００
の場合

（１０００－３０／１００）＋（２０００－（２０００×５０／１００×３０／１００）
＝２４００万円

どうですか？計算できそうですか？以上はあくまで相続税を計算するための式を参考にした借家の値段の出し方です。

遺産分けの遺産分割協議をする場合は，ぜったいこのやり方で計算しないといけないわけではありません。物件の個性を考えたり，みんなの言い分を聞いたりして，修正していきましょう。
※参考　不動産の価格のいろいろ

公示地価
地価公示法にもとづいて，国土交通省の土地鑑定委員会が，毎年１月１日現在の値段を，３月中旬に発表するものです。基本的には，全国の都市部（都市計画区域内）の土地が対象になります。
公共事業で国が土地を取得するときの参考にされます。
取引の参考にしてほしいと国が考える値段です。
基準地価
国土利用計画法にもとづいて，都道府県が，毎年７月１日現在の値段を，９月中旬に発表するものです。都道府県内の都市部以外の土地も対象になります。
地価を調べて公表する目的は公示地価と同じです。
取引の参考にしてほしいと都道府県が考える値段です。
路線価
相続税法にもとづいて，財務省の国税庁が，毎年１月１日現在の値段を，７月１日に発表するものです。全国の主要な路線（公の道路）に対して平米当たりの値段が付けられ，それに面している土地の値段が計算できます。
路線価は，相続税や贈与税を計算するために使用するものです。
なお，公示地価の約八割の値段になります。
固定資産税評価額
地方税法にもとづいて，市町村が，３年に一度，１月１日現在の値段を，３月１日に発表するものです。市町村内のすべての土地や建物が対象になります。
固定資産税評価額は，固定資産税を計算するために使用するものです。
なお，公示価格の約七割の値段になります。
取引価格
じっさいに取引されたときに決まった値段です。取引するときの事情によって，値段は変わってきます。この値段は，取引が決まるまで分かりません。
鑑定価格
不動産の値段を決める国家資格である不動産鑑定士が評価した値段です。公的な値段を決めるときも不動産鑑定士が参加しているのですが，個別に不動産鑑定士に依頼をして値段を出してもらうこともできます。不動産には個性があって，また日々刻々と相場が変わるので，個別に不動産鑑定士に値段をつけてもらう意味があります。