相続大全集

遺産相続した貸土地の値段(評価)の付け方を説明します

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奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

相続人で遺産分けの話合いをしているが,遺産には不動産がいくつかあって,その中に,他人に借地として貸している土地がある。この土地は昔に更地の状態で他人に貸し出した後,借主が自分でその土地に住宅を建てて住んでいる。亡くなった人が持っていたのは,土地のみで,建物は他人のものだ。毎月地代をもらっている。このようなケースがあります。

更地とか,土地も建物も亡くなった人の所有になっている住宅とかならば,単純にその物件の値段を計算していけばいいんですが,こういう権利関係になっている土地は,どう値段を付けて評価したらいいか難しいところです。

そこで,遺産分けをする場合に,こういう土地の値段をどう考えたらいいかについて説明します。つまり,これを読んでいただくと,遺産相続の手続をするうえで,宅地として貸している土地(貸宅地)をどうやって評価をしたらいいかとうい問題に対するだいたいの考え方が分かります。

ずばり,考え方のポイントはこうです

大事なポイントから最初にお話します。ずばり,考え方のポイントは次のとおりです。

「自分で今すぐ使うことができるまっさらな土地の値段から,他人に貸していることによって制限を受けている分の値段を引く」

いかがでしょうか。分かりますでしょうか。少し詳しく説明すると,こういう理屈です。まっさらな土地というのは,今から他人に貸すこともできるし,自分で商売に利用することもできる。そして場合によってはすぐに売却してお金に変えることもできる自由な土地です。しかし,他人に土地を貸してしまうと,契約内容にもよりますが,一定の期間その自由な自分の権利が制限されます。考えれば分かることですが,他人に貸している土地を自分の商売にすぐに使うことはできないわけです。まして,他人が住宅を建てて住んでいる今回のような貸宅地の場合は,相手の借りている権利が法律上相当強く保護されるので,ますますあなたの自由な権利に対する制限がきつくなります。

だから,あなたのまっさらな土地の値段から,相手が持っている権利の値段を引くことによって,他人に貸してしまっているじっさいの土地の価値,つまり値段が計算できるのです。

ここで問題が出てきます。では,まっさらな土地の値段はどうやって計算するの?それから,他人が宅地を借りている権利の値段はどうやって計算するの?ということです。これが計算できないと,さっきの式から答えを出すことができません。そこで,次に,これらのことについて説明します。

 

土地の値段はどうやって計算するか

土地の値段はこれだ!という明確な基準があると思われるかもしれませんが,実はそういうものはありません。いや,あるのはあるんですが,いくつもあるんです。

日本の不動産には,値段をつける基準がいくつもあります。それぞれ値段が違います。これを次のとおり整理しておきます。さてこのうち,あなたの土地の値段をつけるのに,どれを参考にして決めたらいいでしょうか。もしあなたが分からなければ,土地については「路線価」を参考にしてみてください。路線価は,相続税を計算するときに使う値段なので,相続人で遺産分けを話し合うときに使うのに合っていると思います。,

  • 公示地価
    地価公示法にもとづいて,国土交通省の土地鑑定委員会が,毎年1月1日現在の値段を,3月中旬に発表するものです。基本的には,全国の都市部(都市計画区域内)の土地が対象になります。
    公共事業で国が土地を取得するときの参考にされます。
    取引の参考にしてほしいと国が考える値段です。
  • 基準地価
    国土利用計画法にもとづいて,都道府県が,毎年7月1日現在の値段を,9月中旬に発表するものです。都道府県内の都市部以外の土地も対象になります。
    地価を調べて公表する目的は公示地価と同じです。
    取引の参考にしてほしいと都道府県が考える値段です。
  • 路線価
    相続税法にもとづいて,財務省の国税庁が,毎年1月1日現在の値段を,7月1日に発表するものです。全国の主要な路線(公の道路)に対して平米当たりの値段が付けられ,それに面している土地の値段が計算できます。
    路線価は,相続税や贈与税を計算するために使用するものです。
    なお,公示地価の約八割の値段になります。
  • 固定資産税評価額
    地方税法にもとづいて,市町村が,3年に一度,1月1日現在の値段を,3月1日に発表するものです。市町村内のすべての土地や建物が対象になります。
    固定資産税評価額は,固定資産税を計算するために使用するものです。
    なお,公示価格の約七割の値段になります。
  • 取引価格
    じっさいに取引されたときに決まった値段です。取引するときの事情によって,値段は変わってきます。この値段は,取引が決まるまで分かりません。
  • 鑑定価格
    不動産の値段を決める国家資格である不動産鑑定士が評価した値段です。公的な値段を決めるときも不動産鑑定士が参加しているのですが,個別に不動産鑑定士に依頼をして値段を出してもらうこともできます。不動産には個性があって,また日々刻々と相場が変わるので,個別に不動産鑑定士に値段をつけてもらう意味があります。

 

宅地を借りる権利の値段はどうやって計算するか

次に,他人が,あなたの土地を,住宅を建てる目的で借りている場合に,この権利の値段をどう考えたらいいか説明します。こういう他人が建物を建てるために土地を借りる権利のことを「借地権」といいます。

少し法律の話をすると,借地権は人の住まいなどに関わることから,法律上強く保護されています。普通の賃貸借契約に関することは民法という法律に書いてありますが,借地権については,さらに借地借家法という法律が適用になって,借りている人の権利が保護されているんです。例えば,土地の場合,借りる期間が長期に固定されたり,契約が終了してもなかなか返してもらえないことなどです。だから,借地権というのはとても強い権利になります。土地をじっさい使うことができて,とても強い権利なので,借地権というのはとても価値があります。

だから,税金の計算をするうえでは,この借地権というのは,一つの重要な財産として考えられています。重要な財産なので,どうやって値段を決めるかという基準も出ているのです。これを「借地権割合」といいます。借地権割合とは,その土地の路線価に対する割合で表されます。そして国が,場所ごとに,借地権割合というのを決めているんです。例えば,あなたの土地の路線価を計算すると2000万円だったとします。その土地の借地権割合が50%だったとします。そうすると,その土地を借りている人の借地権の値段は,1000万円になります。

 

じっさいの計算方法

では,じっさいに最初の式に,これらのことを当てはめて,計算して見ます。式は甲でした。

「自分で今すぐ使うことができるまっさらな土地の値段から,他人に貸していることによって制限を受けている分の値段を引く」

仮に土地の値段について路線価を使って計算すると,2000万円だとします。
借地権割合が50%の土地だとすると,借地権の値段は1000万円です。
そうすると,2000万円から1000万円を引けばいいので,あなたの相続した土地の値段は1000万円になります。

 

その他のポイント1 定期借地権の場合

以上の計算方法は,相続税の計算を参考にして,あなたの土地の値段を決めていく方法です。相続分に合うように遺産分割協議をする時などに参考にしてください。

なお,今説明したのは,他人の借りている権利が,普通の借地権だった場合です。普通の借地権はなかなか土地を返してもらえないので,あなたの土地の権利がかなり制限されているとして,土地の値段を低く計算します。

しかし,他人の借りている権利が「定期借地権」という権利だった場合少し話が変わります。定期借地権とは,決まった期間が過ぎれば必ず土地を返してもらえる借地権です。この場合,あなたの土地は決まった時期が来れば制限がなくなるので,土地の値段は比較的高く計算しないといけません。

具体的には,借地権の値段を,借地権の残っている期間によって,土地の5%から20%として計算します。そして,あなたの土地のまっさらの値段から,その借地権の値段の割合分を引いて,今現在のあなたの土地の値段を出すのです。

 

その他のポイント2 遺産分割審判の場合

今までお話してきたのは,あくまで相続人のみんなで遺産分けの話合いをする時に参考とする計算方法です。

話合いが決裂して,家庭裁判所の遺産分割審判で遺産分割を決めてもらうときは,より厳密に計算しないといけませんので,普通は不動産鑑定士が土地の値段を評価すること②なります。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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