相続大全集

遺産相続した不動産の値段(評価)のつけ方をお教えします

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相続人で遺産分け,つまり遺産分割の話合いをしているところ,不動産の価値はどうやって計算したらいいか分からなくなることがあります。預貯金や現金なら,見たままでいいのですが,その他の物は価値を計算しないと話合いができないからです。

特に不動産は大きな財産で,権利も複雑なので,その価値の計算がとても大事になります。遺産の中でも,大きな割合を占めていることが多いから,この問題はとても重要です。
そこで,遺産の中で大きな部分を占めることになる不動産の値段の決め方について,いくつかのポイントに分けて説明します。

不動産の値段はたくさんあることを知る

まずこれを知っておくことが大事です。物の値段というのは一つしかないと考えがちですが,そうではありません。値段には,「何のための値段か」というふうに,値段をつける目的によって,たくさんの値段があるのです。不動産の値段について,次のとおり簡単にまとめておきます。遺産相続の場合の値段をどう考えるのかを知るために大切だからです。

  • 公示地価
    地価公示法にもとづいて,国土交通省の土地鑑定委員会が,毎年1月1日現在の値段を,3月中旬に発表するものです。基本的には,全国の都市部(都市計画区域内)の土地が対象になります。
    公共事業で国が土地を取得するときの参考にされます。
    取引の参考にしてほしいと国が考える値段です。
  • 基準地価
    国土利用計画法にもとづいて,都道府県が,毎年7月1日現在の値段を,9月中旬に発表するものです。都道府県内の都市部以外の土地も対象になります。
    地価を調べて公表する目的は公示地価と同じです。
    取引の参考にしてほしいと都道府県が考える値段です。
  • 路線価
    相続税法にもとづいて,財務省の国税庁が,毎年1月1日現在の値段を,7月1日に発表するものです。全国の主要な路線(公の道路)に対して平米当たりの値段が付けられ,それに面している土地の値段が計算できます。
    路線価は,相続税や贈与税を計算するために使用するものです。
    なお,公示地価の約八割の値段になります。
  • 固定資産税評価額
    地方税法にもとづいて,市町村が,3年に一度,1月1日現在の値段を,3月1日に発表するものです。市町村内のすべての土地や建物が対象になります。
    固定資産税評価額は,固定資産税を計算するために使用するものです。
    なお,公示価格の約七割の値段になります。
  • 取引価格
    じっさいに取引されたときに決まった値段です。取引するときの事情によって,値段は変わってきます。この値段は,取引が決まるまで分かりません。
  • 鑑定価格
    不動産の値段を決める国家資格である不動産鑑定士が評価した値段です。公的な値段を決めるときも不動産鑑定士が参加しているのですが,個別に不動産鑑定士に依頼をして値段を出してもらうこともできます。不動産には個性があって,また日々刻々と相場が変わるので,個別に不動産鑑定士に値段をつけてもらう意味があります。

遺産分けをする場合の値段と,相続税を計算する値段は違うことを知る

同じ遺産相続の問題で不動産の値段を出す場合でも,相続人で遺産分けをする遺産分割協議をするときに参考にする不動産の値段と,相続税を計算するときに使用する不動産の値段は別だと理解してください。

遺産分割協議をするときの値段は,民間人同士の話合いで決めていくものですが,相続税は国に税金を納める話なのでまったく話が変わります。

相続税を計算するときに使用する不動産の値段は,さっき書いたように,土地については「路線価」を使います。建物については「固定資産税評価額」を使います。

遺産分けの場合はじっさいどうするか

では,遺産分けの遺産分割協議をする場合の不動産の値段はどうやって決めるのかという本題に入ります。この問題は,相続人のみんなで話合いをしているときに参考にする値段と,裁判所の審判で決めてもらうときの値段に分けて考えます。

  • 相続人のみんなで話合いをしているとき
    このときは,はっきり言って,どんな値段を参考にしてもかまいません。結局相続人の全員が納得すればいいのです。そもそも,ぴったり相続分のとおりになるように遺産分割協議をしなくてもいいからです。
  • 決め方が分からなければ,こんなふうにしてみてください。つまり,土地については「路線価」建物については「固定資産税評価額」を基準にして,最近の「取引事例」なども参考にしながら決めていくといいでしょう。
  • 裁判所の審判で決めてもらうとき
    裁判所の審判で遺産分割のことを決めてもらうときは,裁判所としては,ちゃんと法定相続分に合うように,遺産の割り振りをしないといけません。だから,この場合は原則として,不動産鑑定士に頼んで値段を出してもらいます。

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