相続大全集

両親の住宅は財産の少ないほうの名義に変更!メリットと方法について説明します

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父母や夫婦の住宅は財産の少ない方に生前贈与登記する

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

両親,つまり父母がいて,子供がいるケースで,父親が住宅地に価値のある居住用不動産を所有しているケースを想定してみます。もう一つ仮定を置きましょう。母親は長年専業主婦で,財産が父親名義に偏っている場合です。

こういう場合は,父親名義の居住用不動産(住宅)を,母親名義に移転してしまうことをおすすめします。なぜそうなのかということと,そのやり方を少しだけ説明してみます。

 

夫婦の居住用不動産を贈与しても贈与税がかからないから

結婚して20年間連れ添った夫婦間で居住用の不動産を贈与した場合,2000万円までの価値の部分について贈与税を支払う必要がありません。年間110万円の基礎控除と併用すると,2110万円に相当する不動産の所有権を配偶者間で無税(贈与税について)で贈与できます。土地の評価は路線価で,建物の評価は固定資産評価額でそれぞれ評価して金額を計ります。このような公的価格は取引相場に比べて相当低く設定されているので,2110万円まで贈与できるならかなりのものです。郊外かつ長年住んだ中古住宅なら,所有権全部を移転できることも多いでしょう。

 婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産の贈与が行われ、一定の条件に当てはまる場合には贈与税の配偶者控除が受けられます。
この場合の居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。
なお、居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありません。
したがって、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も配偶者控除を適用できます。この居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。
(1)夫又は妻が居住用家屋を所有していること。
(2)贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。
この具体的な事例を二つ説明します。
イ妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
ロ夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。
なお、居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになり、配偶者控除を適用できます。
国税庁WEBより

もっとも,贈与税がかからないからといって贈与すべきとは言えません。名義変更には多少のコストもかかるし司法書士に依頼する手間のコストもかかります。ではなぜそのコストを負担して贈与したほうがいいのかを次に説明します。

 

財産が多い人から少ない人に贈与すると相続税の節税対策になるから

相続税がかかる人から相続税がかからない人に財産を移す

例のケースでは父親に財産が偏っていて相続税基礎控除額を超えるものとします。母親は財産を持っていないので相続税がかかりません。このまま父親が亡くなると,遺産が基礎控除額を超えるので相続税の申告が必要です。父親が亡くなると,相続税の申告要,母親が亡くなると相続税の申告不要のケースです。

この点,仮に父親名義の自宅の所有権を母親に移転すると,父親の財産が相続税の基礎控除を下回るとします。そして自宅不動産が母親名義になっても母親の財産が同基礎控除額を超えないものとします。そうした場合には父親名義の自宅不動産の名義を母親に移転することをおすすめします。なぜなら,父親が亡くなっても相続税の申告は不要となり,母親が亡くなった場合も相続税の申告は不要であり,両親のいずれの相続とも,相続税の申告が不要になるからです。こうすることにより,両親がそれぞれ持つ,相続税の基礎控除額の枠を有効活用することができます。

相続税の配偶者の税額軽減の特例

もっとも,配偶者間の相続には,相続税の特例があるんじゃないのか?配偶者が相続した遺産については,1億6000万円又は法定相続分に相当する額までは,そもそも相続税がかからないんじゃないのか?と考えられるかもしれません。

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。

(注)この制度の対象となる財産には、仮装又は隠蔽されていた財産は含まれません。
(1)1億6千万円
(2)配偶者の法定相続分相当額
国税庁WEBより

たしかにおっしゃるとおり。それはそうなのですが,,,

母親が先に死んだら配偶者の税額軽減の特例が使えない!

もし父親が亡くなる前に母親が亡くなっていたらどうしますか?父親の死亡時に母親つまり配偶者はいないので,母親は相続人になりません。子供のみが相続人になります。よって当然,父親の相続税に関し,配偶者の税額軽減の特例は使えません。母親のほうが父親より長生きするという保障はありません。

母親が生きていたとして,配偶者の税額軽減の特例を使うには相続税の申告が必要!

父親が死んで相続が開始し予定どおり父親の遺産が相続税の基礎控除額を上回るとします。相続税を支払いたくないので,相続税に係る配偶者の税額控除の特例を使えばいいや!と決めても,何もせずに放っておくわけにはいきません。この特例を使うには相続税の申告手続きが必要になるのです。何もしなくてもいいのは遺産が基礎控除額を下回る場合だけです。相続税の申告は時に難しくてややこしいので,普通は税理士に依頼します。そうすると最低でも50万円やそこらの手数料がかかるでしょう。資料を集めたり,税理士とやりとりするなど,手間もかかります。同じく,父親の配偶者である母親に自宅不動産の所有権を移転するなら,相続でするより,父親の生前に生前贈与で処理してもらったほうが得なことが多いでしょう。

また,生前贈与で母親に移転する場合,手続きにかかった司法書士手数料や登録免許税等実費を父親が負担すれば,その分だけ相続税の課税財産を減らすこともできます。対して相続税の申告に係る税理士手数料等は控除できません。税理士事務所に支払う相続税の申告報酬は,相続税の申告において,債務控除の対象になりません。これは父親が依頼したものではないので相続債務ではなく,相続人が自分で依頼して支払うものだからです。

 

配偶者の自宅不動産を贈与する方法と手続き

父親から母親に自宅名義を贈与する手続きは大きく2ステップで行います。権利書を作る登記手続きと,贈与税の特例を受ける税務申告手続きです。司法書士に依頼すれば手続きの代理等ができるので任せるとよいです。

配偶者への不動産の所有権移転登記の申請を法務局に申請する

父親から母親名義に,贈与によって自宅居住用不動産の所有権を移転する手続きは次のように進めます。

次の書類を準備する(司法書士事務所に相談に行ってから準備してもOK)

父親について
  • 権利書(登記識別情報)
  • 印鑑証明書
  • 住民票又は戸籍附票(物件購入時から父親の住所が変わっている場合)
  • 身分証明書
母親について
  • 住民票
  • 身分証明書

司法書士事務所に相談に行って依頼する

  1. 司法書士が書類を作る
  2. 父親と母親が司法書士の作った書類に署名押印(記名押印)する
  3. 司法書士が法務局に登記申請する
  4. 2週間程度で登記が終わり司法書士が権利書を回収する
  5. 司法書士が母親に権利書を渡す

居住用不動産の贈与に係る配偶者控除の特例の適用を受けるために税務署に贈与税の申告をする

贈与契約をした翌年の2月15日から3月15日までの間に,管轄の税務署に贈与税の申告をします。贈与税の申告といっても,特例の適用を受けて贈与税を支払わないよ,という旨の申告です。仮に1月1日に贈与をしたら,申告をするのは翌年の2月~です。1年以上先の話です。贈与税の申告を忘れることがないよう注意してください。もっとも,通常は登記手続を依頼した司法書士(又は申告を依頼する税理士)が事件を管理してくれるので忘れることはないはずです。

この贈与税の申告には,申告書のほか,以下の添付書類が必要になります。書類も司法書士等が手配してくれるでしょう。

  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
  • 居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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