相続大全集

親が貸している土地は相続税を減額してもらえるのかどうか説明します

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貸している土地の相続税評価額

父親も高齢になりました。父親は不動産投資が好きで若いころはいろいろやっていたそうです。バブルの頃は相当儲かったらしいですが,その後結構損もして,いろいろと整理しました。それでも,いくつか不動産を持っているので,わたしも相続税のことが心配になってきました。具体的なことをいうと,まず借地として他人様に貸し出している土地があります。これは借主が自分で家を建てて住んでおられ,毎月地代をもらっています。それから,土地も建物も父親が所有しているものの,建物だけ,借家として,他人様に貸し出している物件もあります。これらの不動産は,父親が自由に使うこともできず,簡単に返してもらうこともできない不動産なんですが,相続税ではどのように財産評価されるんでしょうか?もちろん地代や賃料はもらっているわけですが,不便もあります。財産評価の際に軽減措置は受けられるでしょうか?

はい。もちろん,他人に貸し出していないものに比べて,比較的低く,相続税の財産評価をすることができます。そのあたり,もう少しだけ突っ込んで見ていきましょう。

言葉の意味・定義をはっきりさせておく

貸宅地

いまおっしゃった,父親が所有している土地を他人に貸し出して,他人がそれを敷地として他人名義の建物を建てて住んでいる場合。そしてその他人から地代を受領しているような場合。つまり土地が借地権の対象になって,借地権の制限をうけているような場合。このような場合の,その敷地たる宅地のことを,貸宅地といいます

土地を,土地のままで,宅地として貸しているので貸宅地です。

貸家建付地

同じく先ほどおっしゃった,父親が土地も建物も所有していて,上物である建物だけを,建物賃貸借に出しているような場合。家屋の賃貸借に出している場合ですね。そのような場合における,直接賃貸借契約の対象にはなっていないが,現実には他人様が賃貸した家屋に付随して当然に利用しており,父親としては土地を貸しているも同然のその敷地のことを,貸家建付地と呼びます。

じっさいに,直接に,貸しているのは貸家だけであり,土地のほうは貸家が乗っているだけ,つまり貸家が建て付けられている土地だから貸家建付地です。

貸宅地の相続税評価について

では,貸宅地の評価です。貸宅地というのは,自分の土地が,借地権の制約を受けているものです。なので,自分の土地としての評価から,借地権の財産評価相当額を引いてやれば,貸宅地の財産評価になります。なお,他人に貸さずに自分で使用利用している宅地のことを自用地といいます。

ところで,土地を借りる借地権には,次のとおり種類があります。簡単にいうと,期間制限のない通常の借地権と,一定期間で契約が確実に終了する定期借地権とに分かれます。

  1. 通常の借地権
  2. 定期借地権等 以下のとおり

先述のとおり,貸宅地の相続税評価は,自用地としての評価額から,借地権の価値を控除して求めますが,控除すべき借地権の評価は,以上の借地権を二つに分けて考えます。一つは通常の借地権,もう一つは定期借地権等全般です。

通常の借地権の負担がある土地の場合)

自用地としての価額‐(自用地としての価額*借地権割合)=貸宅地の財産評価額

定期借地権等の負担がる土地の場合)

以下の1と2のうち,どちらか低いほうの価額で評価します。

  • 自用地としての価額-定期借地権等の価額
  • 自用地としての価額-自用地としての価額*定期借地権等の残存期間に応じた割合

ただし,例外があります。※詳しくは以下リンクをご覧ください。

貸家建付地の相続税評価について

貸家建付地も,直接賃貸借契約の目的になっていないとはいえ,上物の貸家に他人様が済んでいる以上,父親が自由にその敷地を利用することはできません。なので,その制限を受けている価値の分だけ,財産評価を下げないといけません。計算式は以下のとおりです。

自用地としての価額-(自用地としての価額*借地権割合*借家権割合*賃貸割合)=貸家建付地の財産評価額

意味が分かりますか?さっき述べたような,土地の制限と,もちろん直接貸し出している家屋の制限と,それら両方を控除できるような算式になっています。貸家建付地はこういうふうに計算して,評価を軽減するんだ,ということだけ覚えておいてください。

なお,貸宅地や貸家他建付地の評価方法は,国税庁の財産評価基本通達によって詳細が決められています。が,非常に複雑です。収益不動産を所有しておられる方の相続税の試算や申告は,必ず専門の税理士に依頼して行いましょう。

貸宅地などの評価(国税庁 財産評価基本通達)

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