相続大全集

所有者じゃないのに!親が借りている借地にも相続税がかかるって知っていますか?

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借地の相続税の財産評価の方法

うちの両親は土地を買わない主義です。なので他人様から借り受けた借地上に家を建てて暮らしています。土地は所有していないのですが,金融資産が結構あるようでして,将来の相続税が心配になってきました。建物は中古で,土地は所有してないので不動産の資産価値はないと思っていたんですが,それでいいんでしょうか。何やら,そうでもないと聞いたんです。借地を返す場合に立退き料などがもらえるので,借地といえども借地権?というのがあって,これを財産としてみられると聞いたんですが本当でしょうか?もし本当なら,確実に相続税の対象になるので,ちゃんと計算するために専門家に相談にいかないとと思っているのです。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

はい,お考えは正しいです。ご両親は,借地,つまり土地を借りて,そのうえに自己所有の建物を建築して暮らしてらっしゃいます。建物はご両親の所有ですので,これが財産として評価されるのは当然ですが,土地を借りている権利も借地権として,財産的な価値を持ちます。土地を借りてそこを一定期間利用できる権利というのも大変に価値があるものだからです。土地を借りて利用できること自体価値がありますが,建物所有目的で土地を借りている場合,借地借家法という法律によって権利が強く保護されているので,より高く,財産的か価値があると考えられるからです。

今日は,借地権の相続税における財産評価について説明します。

 

借地権とは?

他人様から土地を借りる契約は,通常,民法上の賃貸借契約又は地上権設定契約によって行います。普通は賃貸借契約をして賃貸借契約書を作って行いますね。そうすると,法的には,民法の賃貸借のところの規定にしたがって貸主借主の権利義務が決まってきます。

しかし,一般的には,地主に比べて借主の立場は弱いため,それだけでは借主の権利が十分に守られず,生活の本拠である家をすぐ明け渡さないといけない,などの社会問題が生じます。なので,一定の不動産利用を目的とする賃貸借契約等については,民法のほかに,借地借家法という法律があって,基本的には借主を保護する方向で,貸主借主の権利義務を調整しています。

土地の場合,以下の契約による土地利用権については,借地借家法の適用を受けます。そして,借地借家法の適用を受け,これによって特別に保護されている土地の利用権のことを「借地権」と呼んでいます(建物賃貸の場合は「借家権」)。

建物の所有を目的とする土地の賃借権又は地上権

今般ご両親?父親?は,第三者の土地を借りて,その敷地に自分の建物を建築して住んでいる。土地の利用権は,土地の賃貸借契約だと思います。ご両親は,建物の所有を目的として土地を賃借しているので,ご両親の土地に対する権利は借地権です。借地権は借地借家法によって保護された協力な土地利用権なので,財産的な価値があるのです。

 

借地権の種類

借地権には,借地借家法上,次のような種類があります。借地借家法は基本的には借主保護の法律ですが,そうは言っても貸主のことも考えないと土地を貸す人がいなくなります。借主と貸主の権利義務の強さを調整するために,いろんなバリエーションで借地権契約ができるようになっています。

簡単にいうと,通常の借地権は期間制限のない強い借地権。そのほかに,定期借地権(等)といって,一定期間で契約が終了して明け渡しになるものがいくつか用意されているのです。

  1. 通常の借地権
  2. 定期借地権等 以下のとおり

 

借地権の相続税の財産評価

借地権の評価は,借地権の種類によって変わります。通常の借地権は一番強い権利なので一番高く評価し,定期借地権はそれよりも低く評価するのが原則です。

通常の借地権

通常の借地権は,その土地がもし更地だったとした場合の評価額に,借地権割合という割合を掛けて算出します。もし更地だったとした場合の評価のことを「自用地」としての価額といいます。借地権割合は,その土地ごとに国が決めていて,路線価図や,評価倍率表に書いてあるので調べれば分かります。

更地だった場合の評価*借地権割合=通常の借地権の財産評価額

ちなみに,私の住んでいる住宅地だと,借地権割合は50%です。つまり自分が所有している更地価格の5割です。半分ですよ半分。相当高い借地権割合が設定されていることが分かります。土地の所有権の価値のうち,やはりその土地をじっさいに利用できるというのは大切なことです。土地は使ってなんぼですから,借地権には相当な財産的価値があるわけです。

定期借地権等はまとめて同じ方法で評価

一定期間経過により明け渡しになる定期借地権等は,まとめて同じ方法で評価することになっています。その評価方法は,,,

原則)

相続時に借地人に帰属する経済的利益及びその利益の存続期間を基準に算定した価額=定期借地権等の借地権の財産評価額

しかし,定期借地権等の設定時と相続時とで借地人に帰属する経済的利益に変化がない場合など課税上の弊害がない場合は,以下の評価方法でもよい)

更地だった場合の評価額*(借地権設定時に借地権者に帰属する経済的利益の総額/借地権設定時のその宅地の通常の取引価額)*(相続時の借地権の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率/借地権設定期間年数に応じた基準年利率による複利年金原価率)=定期借地権の財産評価額

,,,,っとややこしいですよね。定期借地権等の相続税評価については,財産評価基本通達に以上のとおり決まっていますが,,,,非常にややこしいです。

なので,じっさいの申告や試算には,専門の税理士の援助が不可欠でしょう。

定期借地権等の相続税評価について

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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