将来の相続に備えて父親の財産を整理しているところです。どうやら相続税がかかるかかからないかという微妙なところなので，財産の価値をある程度正確に調べていきたいと思います。父親は持ち家に暮らしていて，土地建物が父親の所有になります。土地は路線価方式で計算するとのことですが，建物の相続税の評価はどうなるんでしょうか？中古の建物なので，価値はないのでしょうか？

相続税における財産評価のうち，父親が所有している家屋の評価はどうやって決まるのか。今日はこのことについて簡単に説明します。

家屋の相続税評価も，土地と同じく，国税庁の「財産評価基本通達」によって評価します。それによると，土地は，路線価によって決まり，路線価がない土地は，固定資産倍率方式で決まると前に説明しました。今度は家屋です。

家屋の相続税評価額

ズバリ，家屋は，固定資産税評価額によって評価します。つまり，毎年５月か６月に，市町村から送られてくる固定資産税の通知書の「価格」とか「評価額」の欄に記載のあるあの金額によって決まります。固定資産税評価額は，市町村民税である固定資産税の課税価格を決めるための価格ですが，相続税の評価もこれを用いましょうと，先の財産評価基本通達で指示されています。

原則として，固定資産税評価額＝相続税評価額

貸家の場合（借家の相続税評価額）

いま「原則として」と言いました。原則があれば例外があります。仮に，父親の所有する建物が，貸家になっていたら？つまり借家に出されていたらどうでしょうか。借家として第三者に貸し出されている建物（貸家）の相続税評価はどうのように決まるのか。

借家に出されているということは，父親の所有でありながら，父親が自由に使うことができない家屋（貸家）です。自由にどころか，ほぼ利用はできません。所有はしているけれども利用はできない。つまり，当該建物の財産的価値を求めるには，所有権の価値から利用権の価値が控除されるべきです。

この点，貸家の相続税評価額は次のように決まります。

貸家の相続税評価額＝固定資産税評価額＊（１－借家権割合＊賃貸割合）

借家権割合とうのが控除すべき利用権の価値です。これは，国税庁が３０％と固定しています。賃貸割合というのは貸し出している部分の面積の割合です。一部貸し出しているならその部分の価値だけ控除すべきだからです。次の計算式で求めます。

賃貸割合＝賃貸されている各独立部分の床面積の合計／家屋の各独立部分の床面積の合計

貸出可能な部屋面積のうち，どれだけ貸し出しに出ているか，というだけのことです。

家屋の周辺はどうなる？

家屋は家屋だけ評価の対象になるかといえばそうではありません。細かいところは税理士の評価に任せて，あなたは，家屋以外にも評価するものがあることだけ覚えておいてください。

家屋と構造上一体となっている設備

電気設備，ガス設備，衛生設備，給排水設備などのことで，家屋に取り付けられて，家屋と構造上一体になっているものは，家屋の価額に含めて評価します。

門・塀などの付属設備

次のとおりの算式で評価します。

相続税評価額＝（当該物件の再建築価格－経過年数による減価額）＊０．７

庭園設備

庭木，庭石，あずまや，庭池などのことで，次のとおり計算して評価します。

相続税評価額＝調達価額＊０．７

« 先祖代々の農地や山林にも相続税が？が農地や山林の財産価値をお教えします親の住宅地はいくら？相続税では宅地の値段がどう評価されるか説明します »

関連記事

親に都会に引っ越ししてもらうと相続税の節税対策になる

親など将来の遺産相続において相続税のかかる人が，いまより相続税評価の高い都市部等に新たに自宅を購入して引っ越すと相続税の節税になります。 なぜなら 自宅については，相続税の財産評価の計算において，３３０㎡を上限とし，８０ …続きを読む

遺言書に「財産をあげる代わりに○○して」と書かれているが守る必要がある？（負担付・条件付遺贈）

両親などの遺言者が遺言書を書いてくれたが，「財産を相続させる代わりに○○してください」とか「財産を相続する条件として○○すること」とか書かれていた場合にどう考えたらいいのか，どうしたらいいのか判断に困る場合があります。 …続きを読む

いくら？いつ？遺産相続した財産の評価方法を全部説明します

遺産相続について相続人で話し合ったり，相続税がかかるのかどうか考えたりする場合に，遺産の値段をどうやって計算したらいいのか困っていませんか？ 遺産相続が起きたら，いろんな場面で，遺産の値段を計算しないといけなくなります。 …続きを読む

行方不明の相続人がいる場合に遺産分け（遺産分割）をする具体的な方法

こういうケースを想像してみてください。 父親が死んだ。遺産として，住宅と預貯金がある。 相続人に配偶者である母と，あなた，そして兄弟が２名いる，，，はずだが，，， うち１名が長い間行方不明で連絡を取っていない。 母と連絡 …続きを読む

相続税申告の準備（ステップ）と，期限（いつまでに）について説明します

ここでは，相続税の基本的な枠組みに関する知識と，将来両親等が亡くなって，相続が開始したときに，最低限何をすればいいのかを押さえておきます。これだけ覚えておいていただくだけで，かなり不安は減ると思います。 相続税とは？ 相 …続きを読む