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奈良王寺で,遺産相続・生前贈与・財産分与・抵当権抹消により,自宅(住宅)ほか土地家屋の名義変更の依頼をしたり,不動産登記の無料法律相談をする方法

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投稿者:中尾 哲也
奈良王寺の明徳司法書士事務所に登記を依頼

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

 

不動産について何かあったらとにかく「登記」をする!

不動産について契約をしたり相続があったりして権利関係に変更が生じたら,なるべく早めに司法書士に相談して,その不動産に関して,名義変更等の「登記」をするようにしてください。

「登記」というのは,不動産の「物理的な現況」や,誰が所有者であるか等の「権利関係」について,不動産ごとに一つの帳簿や記録にまとめて,役所に登録してある国の制度のことです。不動産は一般的に価値が高くて重要な財産なので,安心して不動産の取引ができるように,不動産ごとに一定の内容が国の帳簿に登録してあり,誰でもこれを見ることができるようになっているのです。なので,不動産の権利関係等に変更があったら,この帳簿や記録の内容の書き換えをしないといけません(登記を促すため,登記をしないと不利益になる決まりがある。後述)。書き換えは国が勝手にやってくれませんので,不動産の所有者等が自分で法務局という役所に申請してこれをします。「自分で」というのは,司法書士に依頼して代行してもらうのを含みます。「国が勝手にやってくれるわけではない」というところががポイントです。

では,どんなときに不動産の登記をするんでしょうか。また,しなければならないのでしょうか。

奈良王寺の明徳事務所で権利書

あなたはこんなケースに該当していませんか?ご自宅,住宅,その他の土地や建物について,,,

  1. 売買契約をした
  2. 生前贈与の契約をした
  3. 離婚の財産分与があった
  4. 遺産相続や遺言書で引き継いだ
  5. 住宅ローンを完済して担保(抵当権)を抹消したい

以下,一つずつ詳しく見ていきます。

 

不動産の登記をする代表的なケース

売買契約をしたとき

売買契約というのは,不動産を売ったり買ったりする契約です。お金のやり取りをともなって不動産を譲渡したり譲り受けたりする契約のこと。

(売買)
民法555条  売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

売買契約は口頭の約束だけで成立しますが,普通はトラブルを避けるために契約書を作ります。不動産仲介業者が入って売買契約をしたら,不動産業者が売買契約書を作って,さらには契約に関する重要事項の説明をしてくれます。個人間で売買契約をする場合は,契約書を作ってくれる人がいないので,司法書士に依頼して契約書を作ってもらい取引したほうがいいでしょう。

売買契約をするときは,契約の中で,物件の引渡日と代金の決済日等を決めます。そして,これらと同時に売買当事者間で登記の必要書類の授受もして,当日すぐに法務局に所有権移転の登記(名義変更の登記,名義書換の登記)を申請します。普通は司法書士に頼んで,登記書類の確認と代金決済等の立会いをしてもらいます。売主側に住宅ローンが残っていて,売買代金でこれを完済するときは,事前に抵当権の抹消登記の準備もしておいて,売買の所有権移転登記と同時に申請します。また,売主側に住所移転等があるときは,住所変更登記等も同時に申請しなければいけません。当然そのために事前調査や事前準備が必要になります。とにかく,諸々の手配を事前にしておいて,売買決済後速やかに買主名義に名義変更の登記を申請するのです。

ところで,どうしてそう厳格に,速やかに登記をしなければいけないのかというと,不動産の権利の取得等については,とにかく登記をした者が勝ちだと法律で決まっているからです。誰よりも先に登記をした人が不動産の所有権を確実に取得できるのです。つまり登記をしていないと,場合によっては先に登記をした他人に不動産を取られてしまう(例えば売主が他の人にも二重三重に譲渡していた場合)。なので,不動産の売買をしたら(所有権移転の効力が生じたら),ただちに名義変更の所有権移転登記をしなければいけないのです。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
同177条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

とりわけ個人間で不動産売買をするときは,以下のようなことを当事者でするのは大変ですから,司法書士に依頼して仕切ってもらうとよいです。

  • 現在の登記簿の調査
  • 契約内容の確認と詰め(トラブルが起きないように)
  • 売買契約書の作成
  • 登記書類の引渡しと売買代金の支払いの確認(決済立会い)
  • 法務局への所有権移転登記申請
  • 権利書を整えて買主に交付
    など

生前贈与の契約をしたとき

親子間の生前贈与,親から孫への生前贈与,又は夫婦間で自宅その他の土地家屋を生前贈与したときは,速やかにその不動産について所有権移転の登記(名義変更の登記,名義書換の登記)をします。生前贈与の契約も,売買契約と同じで,当事者間で「あげる」「もらう」という意思表示をして合意すれば有効に成立します。契約が成立して効力が生じたら,その不動産の持ち主としての権利である所有権が移転するので,これを国の登記簿に記録してもらうために登記の申請をしなければいけません。

(贈与)
民法549条  贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

不動産の売り買い,つまり売買契約の場合,物件探しの段階から不動産仲介業者が入っており,仲介業者の媒介で売買契約をするので,契約書の作成,重要事項の説明,そして登記をする司法書士の手配など一連の作業を不動産業者にお任せすることができます(自分で司法書士を選ぶこともできますが)。しかしながら生前贈与の場合は違います。親子,夫婦等で,「よし贈与しよう」となれば贈与契約は成立し,不動産業者が介入する余地はありません。生前贈与をするのに不動産業者を入れる契機も動機も,そして必要性もありません。

しかし,だからといって簡単に考えてはいけません。「身内のことだから」「親族間で合意してるから」といって法的手続が不要になったり税金が免除されるわけではありません。やっぱりトラブル防止のために贈与契約書は作成したほうがよいし,贈与税の検討だってしなければいけません。もちろん名義変更の登記も。

つまり,生前贈与には不動産業者が介入しないので,自分たちの責任で,積極的にそれらのことを処理しないと誰もやってくれません。ということで,親子間で,夫婦間で,また祖父母から孫に向けて不動産の生前贈与をするときは,早めに司法書士に相談して,問題ないことを確認してから行うべきです。

  • 現在の登記簿の調査
  • 贈与契約書の作成
  • 贈与税の検討
  • 贈与税の申告のアドバイス
  • 法務局への所有権移転登記申請
  • 権利書の整備
    など

※司法書士は,比較的,不動産の税金に詳しいですが,必要に応じて税理士に相談したり,税理士をご紹介したりできます

なお,贈与税の課税を有利にすることができる制度には,以下のようなものがあります。

  1. 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
  2. 相続時精算課税の選択
  • 20年以上連れ添った夫婦間で居住用不動産を贈与するときは2000万円まで贈与税の配偶者控除を受けられます。
  • 60歳以上の親や祖父母から,20歳以上の子や孫に贈与するときは,2500万円まで贈与税の特別控除を受けることができます。

離婚の財産分与があったとき

離婚に際して不動産の財産分与をしたときは,(元)夫婦間で名義変更の所有権移転登記(名義変更の登記,名義書換の登記)をします。

(財産分与)
民法768条  協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2  前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
3  前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

夫婦が離婚するときは,財産分与や慰謝料,子供の養育費といった,「お金の問題」をはっきりしておく必要があります。不動産に限って言えば,自宅の一戸建て住宅や分譲マンションにどちらが引き続き居住するのか,離婚後住宅ローンの支払いはどうするのか,はたまた不動産を売却するのか等,事前にきっちり取り決めをすべきです。

この点,家庭裁判所の離婚調停や離婚訴訟で離婚をするときは,請求により裁判所が書類を作ってくれますが,夫婦間の話合いで離婚する協議離婚のときは,当事者が自分で動かなければ書類は作られず,お金の問題を積み残して離婚だけ成立してしまいます。離婚届を役場に出せば離婚自体は成立しますが,離婚届に財産分与,慰謝料,養育費などを記載する箇所はないからです。なので,できれば離婚届を役所に提出する前に,お金の問題について合意した内容を「離婚給付契約」という公正証書にしておくのが望ましいです。

さて,夫婦間で自宅不動産をどうするのか話合いをしたり,離婚調停,離婚訴訟の決着がついたときは,司法書士に相談して,名義変更の所有権移転登記を速やかに行えるよう手配します。とくに夫婦間の話合いで決着をつけるときは,早期に司法書士に相談すべきです。離婚が成立したら(役場に離婚届を提出したら),速やかに登記をしておかないとリスクがあるからです。早く登記を申請するためには,事前に登記書類を作成して実印をもらっておくとか,あらかじめ権利書や印鑑証明書を預かっておくとか,そういった準備行為をしっかりしておきます。このあたりの段取りにはコツがありますから司法書士に聞いてください。司法書士は離婚の財産分与に関して以下ようなお手伝いができます。

  • 現在の自宅登記簿の調査
  • 財産分与の合意書,「お金の問題」をはっきりさせる離婚給付契約書の作成
  • 離婚給付公正証書作成(公正証書)
  • 登記必要書類の確認と作成及び押印の手配
  • 法務局への所有権移転登記申請
  • 権利書を整えて依頼人に交付
    など

遺産相続や遺言書で引き継いだとき(いわゆる相続登記)

遺産相続が開始すると(遺産分割が終わると),不動産の権利は相続人等に移ります。なので,早めに不動産の名義変更・名義書換のための所有権移転登記申請をして新しい権利書を作ります。遺産相続に関して行われる土地建物の所有権移転登記や建物の所有権保存登記のことを,一般に,「相続登記(そうぞくとうき)」と呼んでいます。

(相続の一般的効力)
民法896条  相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

遺産相続で不動産を引き継いだ人は,司法書士に依頼して速やかに相続登記を済ませてください。相続登記をするには,司法書士が戸籍謄本を集めたり,遺産分割協議書を作成して相続人の全員がこれに実印を押したりするステップが必要で,一定の時間(期間)がかかります。なので早めに取りかかられることをおすすめします。

相続登記,遺産相続がらみの登記でよくあるのは次のようなパターンです。

  • 法定相続により不動産を相続人の共有名義に相続登記するケース
  • 法定相続人に相続放棄をする人がいるのでほかの相続人名義に相続登記するケース
  • 被相続人の遺言によって特定の相続人に相続登記するケース
  • 被相続人の遺言によって法定相続人以外の人に遺贈の登記をするケース
  • 相続人全員が遺産分割協議をして特定の相続人名義に相続登記をするケース
    など

なお,遺産相続のことは,以下のコーナーに詳しく書いてありますので是非ご覧ください。

相続大全集

相続登記を自分でする方・したい方はこちら!

相続登記(名義変更・名義書換)の手続きを自分で法務局に申請する方法

住宅ローンを完済して担保(抵当権)を抹消するとき

住宅ローンを完済されましたか?長年のご返済,大変お疲れ様でした。住宅ローンの最後の弁済後,銀行の窓口に行って何か手続きをしましたか?そして書類を受け取りましたか?それとも窓口には行かず,郵便で金融機関から何かしらの書類が送られてきましたか?

住宅ローンを完済しても,まだやるべきことがあります。それは,住宅ローンの返済を担保するために金融機関等がご自宅不動産に設定していた担保権(抵当権)を抹消(消す)することです。抵当権の抹消は,抵当権抹消登記申請書という登記申請書を法務局に提出して行います。

さて,抵当権抹消登記は,銀行等の金融機関が手配してやってくれるものではなく,住宅ローンを完済したお客様のほうで行うべき手続きになります。そして抵当権抹消登記にかかる費用もお客様が負担します。銀行等が自分の(債権保全の)ために設定した抵当権だから,ローン完済後にこれを消すのも銀行等の責任でやるべきだ,,,と言いたいところですが,最初に住宅ローンの借入れをする際の契約で以上のように取り決めがされているのですね,,なので仕方ありません。こちらのほうでやっつけてしまいましょう。

なお,銀行等は,ローンが完済になると,「抵当権抹消登記をするために必要となる書類のうち,銀行等が持っていたり,銀行等で作成すべき書類」だけをお客様に交付してくれます。なので,じっさいに抵当権抹消登記をするには,ほかに,抵当権抹消登記申請書その他の書類を作成して押印するほか,それら書類をあわせてセットして,法務局に登記申請行為を行わないといけません。銀行から書類をもらっただけでは手続きは終わらないのです。

ついては,次のような金融機関から手渡しや郵便で「抵当権抹消書類」を受領したら,その書類一式を持って司法書士に抵当権抹消登記の手続きをご依頼ください。抵当権抹消登記を放置すると,もらった書類の期限が切れたり,金融機関の合併等で手続きが複雑になる場合があります。また,抹消すべき抵当権等が残ったままでは不動産の売却等にも支障がでるので,抵当権抹消登記は速やかに済ませておきます。

これらの金融機関から抵当権抹消書類を受領しましたか?

  • 南都銀行(南都信用保証)
  • 奈良中央信用金庫
  • 大和信用金庫
  • 奈良信用金庫
  • 三井住友銀行(SMBC信用保証)
  • りそな銀行(りそな保証)
  • 三菱東京UFJ銀行(三菱UFJ住宅ローン保証)
  • みずほ銀行(みずほ信用保証)
  • 京都銀行(京都信用保証サービス)
  • 紀陽銀行(阪和信用保証)
  • 近畿大阪銀行(近畿大阪信用保証)
  • 関西アーバン銀行(関西総合信用)
  • 住宅金融支援機構(前の住宅金融公庫)
  • 日本政策金融公庫(前の国民金融公庫,国民生活金融公庫)
  • 全国保証
    など

金融機関が渡してくれる抵当権抹消書類はだいたいこんなものです

登記原因証明情報

金融機関の抵当権が法律上本当に消えていて抹消できる状態になっていることを証明する書類です。抵当権抹消登記を申請する法律上の原因(理由)があることを法務局に対して証明するための書類なので,登記原因証明情報といいます。抵当権は,抵当権が担保する住宅ローン債務が弁済で消滅すると担保権の性質上当然に抵当権も消滅します。また,抵当権そのものを解除したり放棄したりすることもできます。それら法律上の抹消原因が書いてある書類がこれにあたります。

なお,書類の具体的な名前は,登記原因証明情報のほか,解除証書,放棄証書等になっています。これらすべて,抵当権抹消登記申請において,登記原因証明情報として用います。

抵当権の登記済証又は登記識別情報

最初に住宅ローンの借入れをして抵当権を設定したら抵当権の登記済証ができあがります。これは登記をした司法書士から銀行等金融機関に直接渡されていて,ずっと金融機関が保管しています。所有権でいうところの権利書に相当するものです。この書類は抵当権者である金融機関しか持っていない書類として,抵当権の抹消登記を申請する際の添付必要書類になります。

具体的には,古いものは,抵当権設定契約書とか,抵当権設定契約証書とか,金銭消費貸借抵当権設定契約書とかいう名前になっています。新しいものは,登記識別情報通知,というタイトルです。

金融機関の代表者の資格証明書

抵当権の抹消登記は金融機関とお客様であるあなたの共同申請になります。金融機関は通常法人なので,代表取締役などの代表者が法人を代表して(代理して)登記申請行為を行います。登記に関与した代表取締役等が確かにその法人の代表権を持っているかどうかを確認するために,会社等法人の登記を管轄する法務局が発行した証明書(会社の登記簿には代表者が登記されています)を,抵当権抹消登記申請書類に添付します。

代表者の資格証明書は,具体的には,代表者事項証明書とか,履歴事項(閉鎖事項)全部証明書とかいうタイトルになります。いろんな種類がありますが,そのまま司法書士に渡せばよく,お客様がこれを理解する必要はありません。

登記用の委任状

その金融機関の代表者から司法書士への登記委任状です。金融機関の法人代表者が登記に関与すると言いましたが,抵当権抹消登記申請書に直接判を押して自分で登記するわけではなく,その代表者から司法書士に抵当権抹消登記申請に関する一切の行為を委任します。金融機関はあらかじめ司法書士への委任状をお客様に持たせておいてくれるのです。これは金融機関から司法書士への委任状なので,お客様が抵当権抹消登記を依頼する司法書士に,代わりに,そのまま渡します。なお,お客様から司法書士への委任状は,登記を依頼した司法書士が,別途,ただちに作成して,これにお客様の印鑑を押していただきます。

その他の登記

以上のほかにもいろんな登記があります。よくある登記は次のとおりです。司法書士には,あらゆる登記について相談や依頼をすることができます。

  • 時効取得による所有権移転登記
  • 債務の消滅時効の援用による抵当権等の抹消登記
  • 共有物分割による持分全部移転登記
  • 地上権の設定登記
  • 地役権の設定登記
  • 抵当権や根抵当権の設定登記
  • 買戻し特約の登記
  • 交換契約による所有権移転登記
  • 賃借権の設定登記
  • 相続人不存在による相続財産管理人への氏名変更登記
  • 遺留分減殺による持分移転登記
    など

 

不動産の登記は誰がどうやって申請するか(不動産登記のやり方)

さて,以上のような不動産の登記は,登記簿(登記記録)を管理している法務局(法務省の役所です)に,登記申請書等を提出して行います。登記をするのは法務局です。市町村役場や県庁ではありません。

登記は,原則として,登記権利者(登記で得をする人)と登記義務者(登記で損をする人)が,共同で申請書類や添付書類を作って判子を押し,法務省の出先である法務局に申請します。先ほども言いましたが,登記は原則として,国や銀行等の金融機関が勝手にやってくれるものではなく,当事者が,つまりお客様が,自分で法務局に申請の手続きをしないといけません。

登記申請書類の提出は,法務局に直接持って行ってもいいし,郵便で送っても構いません。またインターネットで申請(オンライン登記申請)することもできます。なお,登記をするには,登録免許税という税金を申請と同時に国に納めます。なお登記を申請すると,申請書類等が,法務局の登記官の審査にかかります。申請に間違いがなければ登記官が登記簿に登記を実行します。そうして,一定期間経過後に登記が終わります。終わったら法務局から権利書等を引き上げます。また登記簿謄本(登記事項証明書)を取って登記が間違いなく実行されているか確認します。

さて,じっさいに登記申請をする具体的な方法は,不動産登記法,不動産登記令,不動産登記規則,不動産登記事務取扱手続準則等々に詳しく書いてあります。しかし,,,ここで全部説明することはできません。我田引水で申し訳ないですが,登記は専門家である司法書士に依頼されるのをおすすめします。登記はその性質上ミスが許されません。登記のミスは,場合により,取り返しのつかない事態を招きます。

 

奈良王寺の明徳司法書士事務所にご依頼ください

奈良王寺の明徳司法書士事務所は不動産登記の専門家です

登記のことは,是非当事務所にご用命ください。当事務所には,あなたのご依頼に応える法律知識実務経験の蓄積があります。

繰り返しになりますが,明徳司法書士事務所には,以下のような名義変更,名義書換え,その他の不動産登記手続を,相談・依頼いただくことができます。ここに書いてある登記以外のあらゆる登記のご相談やご依頼にも対応可能ですのでお気軽にお声掛けください。

  1. 売買契約をしたことによる所有権移転登記や持分全部移転登記
  2. 親子間や夫婦間等で生前贈与の契約をしたことによる所有権移転登記等
  3. 離婚で住宅の財産分与を受けたことによる所有権移転登記等
  4. 親族等が死んで遺産相続が開始したり遺言書が見つかったことによる所有権移転登記等(相続登記)
  5. 住宅ローンや事業融資を完済したことによる担保権・抵当権・根抵当権等の抹消登記
  6. 時効取得による所有権移転登記
  7. 債務の消滅時効の援用による抵当権等の抹消登記
  8. 共有物分割による持分全部移転登記
  9. 地上権の設定登記
  10. 地役権の設定登記
  11. 抵当権や根抵当権の設定登記
  12. 買戻し特約の登記
  13. 交換契約による所有権移転登記
  14. 賃借権の設定登記
  15. 相続人不存在による相続財産管理人への氏名変更登記
  16. 遺留分減殺による持分移転登記
    など

事務所紹介のページもご覧になってください。

事務所のご紹介

無料相談の申込みや,ご依頼の方法等については,こちらをお読みください。詳しく書いてあります。

申込みFAQ

奈良王寺の明徳司法書士事務所の風景

JR王寺駅前の事務所です

明徳司法書士事務所は奈良県王寺町は,JR王寺駅前にあります。事務所は王寺駅南側ロータリーに面しているので駅前すぐ(王寺駅付近)です。

王寺駅の リーベル王寺 や SEIYU王寺店 の反対側が南側です(SEIYUは北側)。南側には橋があるので,その橋を渡って階段を降りたらロータリーの向こう側正面に見えるビルの3階です。「登記・裁判 明徳事務所」と赤い看板が出ていますのですぐ分かります。

◎JR王寺駅改札を南に行く(改札から続く橋を渡る)

王寺駅の改札

◎階段を下りると正面に茶色いビル(喜泉ビル)が見える

王寺駅駅前南側ロータリー

◎そのビルの3階が事務所

王寺町の司法書士事務所

なお,いわゆる王寺駅には,次の三つの駅があり,一か所にかたまって隣接しています。

  • JR西日本 関西本線 王寺駅
  • 近畿日本鉄道 生駒線 王寺駅
  • 同 田原本線 新王寺駅

メインのJR王寺駅は大変便利で,大阪方面はJR天王寺駅から快速で17分ほど(JR大阪駅やJR難波駅からも直通あり),奈良方面はJR奈良駅から15分ほどです。乗り換えなしです。

また,近鉄を利用すると,生駒駅からも乗り換えなしで来られますし,田原本や橿原市の八木駅方面からもアクセスできます。

念のために周辺地図と王寺駅からの経路(徒歩)を載せておきますのでご覧ください。

◎JR王寺駅改札から事務所まで(徒歩4分)

駐車場はこちらです

周辺にコインパーキングがたくさんありますので,そちらをご利用ください。

その他王寺駅付近,事務所付近にもたくさん駐車場がありますので,以下の地図をご覧になりご希望のところを利用してください。

◎駐車場の場所

王寺町の周辺の方も歓迎します

以下のような周辺・近隣市町村の方もどうぞ

北葛城郡 王寺町(おうじちょう)
河合町(かわいちょう)
上牧町(かんまきちょう)
広陵町(こうりょうちょう)
生駒郡 三郷町(さんごうちょう)
斑鳩町(いかるがちょう)
平群町(へぐりちょう)
安堵町(あんどちょう)
その他,香芝市,大和高田市,大和郡山市,生駒市など

例えば以下のような住宅地からよくご相談やご依頼をいただいています

王寺周辺市町村
王寺町 王寺美しヶ丘ニュータウン 本町 畠田 王寺スカイヒルズ
明神・太子,天平台・青松園,緑ヶ丘,南元町など
河合町 西大和ニュータウン
星和台・中山台・広瀬台・高塚台・久美ヶ丘,西山台,泉台など
上牧町 西大和ニュータウン
片岡台・桜ヶ丘,滝川台,服部台,米山台など
三郷町 立野,勢野,城山台,美松ヶ丘,信貴ヶ丘,夕陽ヶ丘,三室,竜田川など
斑鳩町 龍田,稲葉,服部,興留など
平群町 春日丘,初香台,光ヶ丘,若葉台,椿台,緑ヶ丘,菊美台など
香芝市では
真美ケ丘ニュータウン 真美ケ丘,西真美,馬見,葛城台など
旭ヶ丘ニュータウン 旭ヶ丘
白鳳台ニュータウン 白鳳台
関屋住宅地 関屋北,祇園荘,青葉台
オークヒルズ高山台
ウィングヒルズ高山台
高山台

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

「不動産登記のことはお任せください。どんなことでもお気軽にご相談ください」

無料メール相談はこちら。司法書士が2時間以内にお答えします!

 

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