所長BLOG

「とりあえず名義変更して」と依頼されても登記できない理由

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登記できない理由

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

 

司法書士の中尾です。今日は「あるある」の実務的な話を一つ。よくお問い合わせいただく内容にこういうのがあります。

「とりあえず名義変更したいんですけど」「同居人から私に取り急ぎ登記の名義変更をしたい」

こういうお問い合わせに対して,私は回答します。

「1度ご相談にいらしてください。詳しくお話をうかがいます」「お話をうかがったうえで進めていきましょう」などなど。

不動産の名義変更のご依頼を受けるには,その前提として,もう少しお話を聞く必要があるということ。つまり「とりあえず名義変更」をすることはできません。「よくご相談して名義変更」しないといけません。それはなぜでしょうか。

  • 権利関係をはっきりさせないとできない
  • 税金の検討が必要だからできない

からです。

では,この二つの理由について,いまから詳しくお話します。

 

権利関係をはっきりさせないとできない

登記原因をはっきりさせよう

「名義変更」とは登記名義を変更すること。登記の名義人を,たとえばAからBに変更すること。名義書き換えなどと呼ぶこともあります。この名義変更。何の理由もなくすることはできません。名義変更をする「法律上の理由」が必要です。厳密にはこれを「登記原因」といいます。

「理由なんかどうでもええやん」

そういうわけにはいきません。なぜそうはいかないかを説明するには,登記のことをもう少しだけ説明する必要があります。登記のことを考えるにはまずもってこの法律の条文から。

登記とは

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

「不動産に関する権利関係は,登記をしないと,他人に負けちゃうよ」という民法の条文です。言われなくてもみなさんそうしてるはずです。実務がそうなっているから。不動産取引をしたら司法書士が立ち会って直ちに登記しますね。

不動産に関する物権とは

では登記しないといけない不動産に関する物権とは何か。物権というのは物に対する権利のこと。不動産に対して認められた物権は民法に書いてあります。

  • 所有権
  • 地上権
  • 永小作権
  • 地役権
  • 留置権
  • 先取特権
  • 質権
  • 抵当権(根抵当権)

得喪及び変更とは

これらの権利の得喪及び変更は登記せよ,と。得喪及び変更とは聞き慣れない言葉ですね。文字通り,得たり,うしなったり,内容が変更になったりという意味です。例えば所有権という物権を取得したり,他人に売ってしまって喪失したりするのが得喪。例えば担保物権である根抵当権の枠を増やす(極度額増額)のが変更。得たり,喪ったり,権利の容が変更になったら登記してねと。

なお,得喪及び変更という言葉は,権利関係の発生,変更,消滅と言い換えることができます。

不動産登記法とは

権利関係の発生,変更,消滅がどのような場合に起きるか,起きたらどうなるかなんていう基本的なことを決めているのが民法。何もしないで物権が発生したり変更したり消滅したりしません。契約をしたり,相続が開始したりしないと,物権は変動しません。では,物権が変動した場合に,それを登記する場合の具体的な手続を消めているのが不動産登記法です。具体的な手続のことを決めているから,手続法と呼びます。今回の説明に重要な条文を見ます。

(権利に関する登記の登記事項)
第五十九条  権利に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
一  登記の目的
二  申請の受付の年月日及び受付番号
三  登記原因及びその日付
四  登記に係る権利の権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分
五  登記の目的である権利の消滅に関する定めがあるときは、その定め
六  共有物分割禁止の定め(共有物若しくは所有権以外の財産権について民法 (明治二十九年法律第八十九号)第二百五十六条第一項 ただし書(同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。)の規定により分割をしない旨の契約をした場合若しくは同法第九百八条 の規定により被相続人が遺言で共有物若しくは所有権以外の財産権について分割を禁止した場合における共有物若しくは所有権以外の財産権の分割を禁止する定め又は同法第九百七条第三項 の規定により家庭裁判所が遺産である共有物若しくは所有権以外の財産権についてした分割を禁止する審判をいう。第六十五条において同じ。)があるときは、その定め
七  民法第四百二十三条 その他の法令の規定により他人に代わって登記を申請した者(以下「代位者」という。)があるときは、当該代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
八  第二号に掲げるもののほか、権利の順位を明らかにするために必要な事項として法務省令で定めるもの

59条1項3号に,「登記原因及びその日付」とあります。これは,不動産登記をすることになった物権の変動が,法律上どういう理由で生じたのか,そしてその日付はいつかを登記申請書に書けという条文です。例えば,平成○年○月○日に不動産の売買契約が成立したから所有権が移転した,と書けと命令しているのです。その他○年○月○日贈与契約が成立した,でもいいですよ(でもいいというか,事実がそうであれば)。

動的公示主義

日本の不動産登記には動的公示主義という考え方が採用されています。要は,「最終的な権利関係」だけ書いてあればいいわけじゃなく,「権利関係がどのように動いていったのかその経過のすべて」を登記簿に表現して公開しておく仕組みです。こっちのほうが詳しくていいですよね。

もう一つだけ条文を確認しましょう。

(登記原因証明情報の提供)
第六十一条  権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

登記原因及びその日付を申請書に書くだけじゃだめ。それを証する情報も併せて提出せよという条文。つまり証拠を出せってことですね。例えば不動産売買契約によって所有権が移転したので登記する場合,その契約書が登記に使える要件を満たしていればそれを法務局に出しますし,要件を満たしていなかったりすると司法書士が別途証拠書類を作成して法務局に出します。例えば次のようなもの。

登記原因証明情報

登記原因証明情報2
まとめましょう。

「とりあえず名義変更」はできない。その最初の理由は,登記申請をするにはその登記の原因となった「登記原因及びその日付」をはっきりさせないといけないから。そしてそれを証明する「登記原因証明情報」を作成しないといけないからです。

名義変更つまり所有権という物権の権利主体(所有者)がAからBに変更する物権変動の原因は何か。売買契約なのか贈与契約なのか財産分与なのか,,そして契約内容はどのようなもので,契約上,いついつをもって所有権が移転したと解釈できるのかを詰めないと名義変更はできません。「とりあえず名義変更」はできないのです。

関係する権利関係に配慮する

名義変更の原因事実がはっきりした。権利関係についてはいいね。じゃあ何でも登記できるね。,,,っというわけにはいかないでしょう。確かに当事者間の合意に問題がないかもしれない。二人納得したと。だけど,自分達だけよければそれでいいってわけにはいかない。自分達の間では問題ないが,他人との関係で問題があるケースもあります。よくあるケースを二つほど挙げてみます。

住宅ローンを借りている夫婦が離婚して財産分与で名義変更する

住宅ローンを借りて家を買うと銀行など金融機関の抵当権が設定されます。抵当権は,住宅ローンを完済するまで消えません。この状態で夫婦離婚し,財産分与で名義変更することができるか。

財産分与による名義変更は所有権移転登記をして行います。所有権移転登記は登記簿甲区の登記です。登記簿甲区の登記を移しても登記簿乙区の抵当権登記には影響を与えません。抵当権はひっついてくるからです。離婚をすると財産分与の合意ができる。名義変更もできる(抵当権はひっついてくるが)。問題ないと考えられそうです。しかし


抵当権設定契約書

抵当権設定者は,あらかじめ貴社の承諾がなければ担保物件の現状を変更し,または第三者のために権利を設定し,もしくは譲渡いたしません。


 

抵当権を設定するときに,債務者であり抵当権設定者である者と,債権者や保証会社との間で締結する契約書の一部です。通常このような特約を付して契約を締結します。この契約で,「債権者や保証会社の承諾」がないと,物件の譲渡ができないとされています。譲渡とは財産を譲り渡すこと。有償無償を問いません。財産分与も当然譲渡にあたるので,この条項が適用になり,金融機関の事前承諾を得ないと名義変更できないのです。当事者間の財産分与の合意に問題ない。登記上も申請が通る。しかし金融機関との契約に違反するので「とりあえず名義変更」は危険です。

なお,無断でやっちゃうと,契約違反となり,別の契約書の規定によって一括返済を求められる可能性があります。名義変更をしても法律上登記上抵当権の効力に影響はないが,今後の物件の利用状況によっては担保価値が下がる可能性があるのでこういう契約をしてるのです。例えば暴力的な人が建物をめちゃくちゃに使用したら,いざ競売する場合の建物の値段は下がるでしょう。暴力団事務所として利用されたら土地の市場価値も下がることがあります。

とにかく担保設定してある不動産の名義を変更したいときは,まず銀行に名義変更の申請をしましょう。銀行の窓口に行くと「申請書」とか「申請依頼書」とか「名義変更届出書」とかいう名前で書類の準備があるはずです。そこに名義変更を考えている相手方と名義変更したい理由などを書き込んで提出します。判らなければ銀行で聞いてください。

銀行が,特に担保物件の利用状況に変更がないなとか,変更があっても担保価値が毀損することはないなと判断すれば承諾をしてくれます。1週間くらいかかるでしょうか。承諾をもらってから司法書士事務所にGoです。離婚による財産分与だけじゃなく,以下のような登記も全部同じですよ。

  • 祖父母から子や孫が贈与を受ける
  • 離婚はしないけど夫婦間で贈与する
  • 親族や第三者との間で売買契約をする
    など

借金があって債権者による追求を避けるために名義変更する

民法にはこんな条文があります。

(詐害行為取消権)
第四百二十四条  債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした法律行為の取消しを裁判所に請求することができる。ただし、その行為によって利益を受けた者又は転得者がその行為又は転得の時において債権者を害すべき事実を知らなかったときは、この限りでない。
2  前項の規定は、財産権を目的としない法律行為については、適用しない。

もしあなたに借金があって,いまにも債権者に差押さえを受けそうである。こりゃ参ったと,夫婦間で又は第三者と共謀して,所有不動産の名義をあなた以外の人に移転したとする。そういう場合,債権者は,その名義変更の原因となった法律行為(つまり売買契約とか)の取消しを裁判所に請求できます。つまり,債権者からの追求を逃れるため「とりあえず名義変更」をすることには一定のリスクがともないます。簡単にやっていいケースではないでしょう。

なお,借金が返せずにその後自己破産をする場合は,以下の条文にもかかわってきます。

破産法
(免責許可の決定の要件等)
第二百五十二条  裁判所は、破産者について、次の各号に掲げる事由のいずれにも該当しない場合には、免責許可の決定をする。
一  債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたこと。
2号以下略

どうしようもなくて破産申立てをしても免責許可決定をもらうことができなくなります。また

(破産債権者を害する行為の否認)
第百六十条  次に掲げる行為(担保の供与又は債務の消滅に関する行為を除く。)は、破産手続開始後、破産財団のために否認することができる。
一  破産者が破産債権者を害することを知ってした行為。ただし、これによって利益を受けた者が、その行為の当時、破産債権者を害する事実を知らなかったときは、この限りでない。
二  破産者が支払の停止又は破産手続開始の申立て(以下この節において「支払の停止等」という。)があった後にした破産債権者を害する行為。ただし、これによって利益を受けた者が、その行為の当時、支払の停止等があったこと及び破産債権者を害する事実を知らなかったときは、この限りでない。
2  破産者がした債務の消滅に関する行為であって、債権者の受けた給付の価額が当該行為によって消滅した債務の額より過大であるものは、前項各号に掲げる要件のいずれかに該当するときは、破産手続開始後、その消滅した債務の額に相当する部分以外の部分に限り、破産財団のために否認することができる。
3  破産者が支払の停止等があった後又はその前六月以内にした無償行為及びこれと同視すべき有償行為は、破産手続開始後、破産財団のために否認することができる。

(相当の対価を得てした財産の処分行為の否認)
第百六十一条  破産者が、その有する財産を処分する行為をした場合において、その行為の相手方から相当の対価を取得しているときは、その行為は、次に掲げる要件のいずれにも該当する場合に限り、破産手続開始後、破産財団のために否認することができる。
一  当該行為が、不動産の金銭への換価その他の当該処分による財産の種類の変更により、破産者において隠匿、無償の供与その他の破産債権者を害する処分(以下この条並びに第百六十八条第二項及び第三項において「隠匿等の処分」という。)をするおそれを現に生じさせるものであること。
二  破産者が、当該行為の当時、対価として取得した金銭その他の財産について、隠匿等の処分をする意思を有していたこと。
三  相手方が、当該行為の当時、破産者が前号の隠匿等の処分をする意思を有していたことを知っていたこと。
2  前項の規定の適用については、当該行為の相手方が次に掲げる者のいずれかであるときは、その相手方は、当該行為の当時、破産者が同項第二号の隠匿等の処分をする意思を有していたことを知っていたものと推定する。
一  破産者が法人である場合のその理事、取締役、執行役、監事、監査役、清算人又はこれらに準ずる者
二  破産者が法人である場合にその破産者について次のイからハまでに掲げる者のいずれかに該当する者
イ 破産者である株式会社の総株主の議決権の過半数を有する者
ロ 破産者である株式会社の総株主の議決権の過半数を子株式会社又は親法人及び子株式会社が有する場合における当該親法人
ハ 株式会社以外の法人が破産者である場合におけるイ又はロに掲げる者に準ずる者
三  破産者の親族又は同居者

(権利変動の対抗要件の否認)
第百六十四条  支払の停止等があった後権利の設定、移転又は変更をもって第三者に対抗するために必要な行為(仮登記又は仮登録を含む。)をした場合において、その行為が権利の設定、移転又は変更があった日から十五日を経過した後支払の停止等のあったことを知ってしたものであるときは、破産手続開始後、破産財団のためにこれを否認することができる。ただし、当該仮登記又は仮登録以外の仮登記又は仮登録があった後にこれらに基づいて本登記又は本登録をした場合は、この限りでない。
2  前項の規定は、権利取得の効力を生ずる登録について準用する。

ちょっと長かったですね,,契約して他人に譲渡し登記したとしても,その行為の効力を否定されることがあります。破産法による否認権行使です。つまり破産管財人である弁護士による権利行使と裁判所の決定によって財産が引き戻される可能性があります。財産を取得した人にも迷惑をかける可能性があることを覚えておいてください。登記したから終わりではないです。

 

税金の検討が必要だからできない

以上,主として権利関係の問題から,「とりあえず名義変更」はできないよとお話しました。ただこれだけでは足りません。当事者同士合意した。迷惑をかける第三者もいない。それでももう一つ検討しておかなければ。

それが税金です。要は,名義変更による登記をしたことによって,思わぬ税金がかからないように気をつけましょうという注意喚起です。税金は大事ですよ。場合によっては,「そんなことなら名義変更しなかった」という程度のインパクトを持ちます。後悔するなら最初からやらなければいいんです。

なので「とりあえず名義変更」はよしましょうというわけ。事前によく相談して,「税金を支払ってでもしたい」又は「税金を支払わない制度を利用できる」場合にだけ,名義変更をするようにしましょう。不動産周りの税金なら,基本的なことは司法書士に相談したら教えてくれます。分からないこと,難しいことは税理士に確認してくれるはずです。

不動産売買に関する贈与税や譲渡税について先日記事を書きましたので,その他いくつかの法律行為等について注意すべきポイントを挙げておきます。特に金額が大きくなる所得税と贈与税に注意してください。不動産取得税や消費税,登録税等は割愛します。ただし個人間限定です(法人はややこしいので要税理士確認)。

不動産売買に最低限必要な税金の知識を時系列でまとめてみた

物権行為

共有持分放棄による所有権移転登記

持分を取得した共有者に贈与税がかかります。

債権総論

代物弁済による所有権移転登記

  • 債務者に譲渡所得税がかかります。ただし,債務者が無資力で強制執行と同視できるケースを除きます。
  • 物件価値が債務に対して過大なときは過大部分について債権者に贈与税が掛かります。
  • 物件価値が債務に対して過小なときは過小部分について債務者に贈与税がかかります。

契約

贈与契約による所有権移転登記

もらったほうに贈与税がかかります。以下の制度を利用すれば贈与税がかからなかったりしますのでご相談ください。

死因贈与契約による所有権移転登記

相続税がかかります(もちろん遺産が多ければ。以下同じ)。

消費貸借契約による抵当権設定登記

親族間でする場合は贈与とみなされ贈与税がかからないようにちゃんと利息付で書面契約すること。以降返済の実績を残すこと。

賃貸借契約による賃借権設定登記

賃料や権利金について貸主に所得税がかかります(不動産所得)。ただし更地価格の1/2を超える権利金には貸主に「譲渡所得税」がかかります。

親族法

財産分与による所有権移転登記

渡すほうに譲渡所得税がかかります(判例)。なので,20年以上の夫婦は,離婚前に以下の制度を利用して贈与してください(財産分与ではなく贈与)。

相続法

相続による所有権移転登記

相続税がかかります。

相続分の譲渡による所有権移転登記

  • 他の相続人に無償譲渡した場合,譲受人にだけ相続税がかかります。
  • 他の相続人に有償譲渡した場合,譲渡人の受け取った代価に相続税が,譲受人の固有相続分に(譲り受けた相続分から代価を控除したもの)を加算したものに相続税がかかります。
  • 第三者に無償譲渡した場合,譲渡人に相続税が,譲受人には贈与税がかかります。
  • 第三者に有償譲渡した場合,譲渡人に相続税と譲渡所得税がかかります。

遺産分割よる贈与を原因とする所有権移転登記(代償分割によって相続財産以外の財産を他の相続人に移転する場合)

当該財産を渡した相続人に譲渡所得税がかかります。

遺贈による所有権移転登記

相続税がかかります。

遺留分減殺による所有権移転登記

原則として遺留分権利者に相続税がかかります(この場合遺留分義務者は相続税の更正請求ができます)。

 

  1. 「税金気にせず登記しても司法書士に法的責任はない」というのが裁判所の判断だったと思いますがそうはいきませんよね,,
  2. 司法書士は税の専門家ではないので正確を期すには税理士に相談を。私も当然そうしています。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也の写真楕円形

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つづきにどうぞ

とにかく名義変更すりゃええんや!!という人の登記はできないけど,ちゃんとした登記はもちろん大歓迎ですよw

【急げ】不動産売買の登記費用や司法書士報酬(手数料)が高いと思っているあなたへのメッセージ

誰も教えない司法書士や弁護士の選び方の真実(探し方のポイント)

 

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