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【急げ】不動産売買の登記費用や司法書士報酬が高いと思っているあなたへのメッセージ

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投稿者:中尾 哲也
司法書士報酬 高いから値引き

昨年からフィットネスクラブでのフリーウェイトにはまっている司法書士の中尾です。今日は上腕三頭筋と大腿四頭筋の話を,,,,,,,,,,,,しません。※事務所の100M先に大阪ガス系のコスパ王寺ってのがありまして歩いて楽々!

どーでもええからはよいけw

司法書士

筋肉の話ではなくて,今日は,とてもとても限定された方に向けて特別なメッセージを発信します。

はい?どんな人に?

「いままさに,不動産の売買契約をして,不動産業者から諸費用の案内をもらったが,登記費用とか司法書士報酬(手数料)が高すぎんじゃねえ??」とキムタク口調で不満を訴えているあなたにです。

この問題。答えを求めてネット検索すると必ず出てくるのが「司法書士報酬は自由化されてるので人それぞれ」なる情報。これでは役に立たない。クソの役にも立たない。不動産売買はクソ忙しいのだ。引越しやら何やらやることクソほどいっぱいあるんだ。くっそイライラするな,,そうですね。おっしゃるとおりあなたは糞まみれだ(喧嘩売っとんのか)。

そんなあなたを救済しよう。綺麗に糞(もう汚いヤメテ)を洗い流してスッキリしていただくため,いまのあなたに伝えるべきメッセージとは何か。

繰り返すようですが,今日はブログの読者を,あなたと同じく,不動産売買契約をして登記費用の案内をもらい近々決済を予定してい人に限定します。同じ境遇の人が知りたいことはみな同じ。「不動産売買の登記費用はどういう計算?相場は?それでこれは高いの?高くてもどうしようもないの?」ってこと。

だからあなたにお伝えすべきメッセージは,この疑問に対する,より具体的で実践的な答えです。今日はこの疑問にピンポイントで回答することにより,登記費用の問題に決着を着けていただく。そう,見積もりどおりそのままいくのかいかないのか,何とかするのかしないのか,世界に一つだけの(キムタク,,)あなたの行動を決めていただきましょう。

冒頭から汚い話で失礼しました。おふざけは終わりにして内容に入ります。構成は次のとおり。準備はいいですか?

  • 高すぎんじゃねえ??に対するファイナルアンサーはこうだ
  • じっさいの登記費用請求書の明細を公開して内訳を分析してみる
  • その他いくつかの重要なこと

 

高すぎんじゃねえ?に対するファイナルアンサーはこうだ

10万~15万ならそんなもん

なので,四の五の言わずにに依頼しておけばいい!もっとも四の五の言うのは自由。もしかすると少しくらい安くなるかもしれない。ならないかもしれない。

※注意がき

  • 5万も幅があるのはおかしい?おかしくないです。事案が違うと司法書士の責任と労力が違う。だから相場など調べても意味がない。もっともっと幅があってもおかしくない(長くなるので今日は詳細述べない)ので,この枠に収まらなくても一概にどうこう言えない。
  • この数字。「司法書士報酬部分が」です。実費部分は含みません(ここ重要)。
  • 安くするには他を当たること。そんなことできるの?その方法は?について後から説明します。ちなみに値引き要求は難しいはず。要求したら値段下がる司法書士も嫌でしょw
  • 司法書士に依頼するのは「不動産の売買契約による所有権移転登記と取引立会業務(住宅ローンがある場合は抵当権設定登記を含む)」とします。

 

登記費用を値下げしてほしい依頼人え?終わり?

登記費用を値下げしない司法書士はい。ファイナルアンサーですから。

登記費用を値下げしてほしい依頼人ああそう。せやけど,そんなもんとか,四の五の言うなとか,めっちゃ偉そうですやん。せやし,せっかく話聞いてんのにそれだけやったら気持ち悪いからもうちょっと詳しく説明してくれへん?うち,納得しんとお金払えへんタイプやねん。

登記費用を値下げしない司法書士詳しくですか?何を?

登記費用を値下げしてほしい依頼人人の話聞いてる?至近距離で何回も言わせるかしかし。登記費用に決まってるやん。もうちょっと詳しく説明してほしいねん,シンプルすぎてわかりにくかったから。これだけやったら単なる押し付けやん。っていうかさ,そんなん普段つこてる請求書の実例とか出したら一発ちゃうん?そういうの出して説明してよ。

登記費用を値下げしない司法書士どうしようかなあ,,迷う。

登記費用を値下げしてほしい依頼人あかんのん?なんかやましいことでもあるん?ないんやったら出せるはずやん。もしかして,高すぎるとか安すぎるとか,みんなにいろいろ言われるの気にしてる?世間体的な。そういうケツの穴(ごめん失礼)のちっこいこと気にしてはるんですか~?

登記費用を値下げしない司法書士いやそういうんじゃないですよ(ケツの穴の大きさは今度確認しときます)。私も平成11年から司法書士やってるんで,そういう感情は10年前に忘れました。だって平成11年からでしょ,今年が平成28年やから,もうかれこれ,,えー,,なんねん,,長年やってんですからねええ!!

登記費用を値下げしてほしい依頼人何年やねん!でかい声出してごまかしよったな大丈夫かこの人,,。そういうんじゃないんやったら,うちのいうとおりお願いしますっ。いやなんで最初からそーせーへんねん。

登記費用を値下げしない司法書士めんどくさかったんで。ただその1点です。真実っていつもシンプルなものですよ。

登記費用を値下げしてほしい依頼人むかついてきた。自分で勝手にブログ書いといてめんどくさいってなんやねん。真実とかなんとかキモイこと言い出してるしこれ以上突っ込まんとこ。わかったからはよ請求書出して説明してや!!まあせやけどこの程度のやりとりに寸劇いるかっちゅう話やねんそもそもうちが言いたいのは。

 

じっさいの登記費用請求書の明細を公開して内訳を分析してみる

言葉で言われてもイメージ湧かない人のために具体例をお見せします。私の事務所がいつも使っている登記費用請求書の雛形です。

登記費用の請求書例(所有権移転登記と抵当権設定登記と代金決済の立会い)

登記費用の請求書の明細とか内訳
(あ,キャプチャ前に線の表示消すの忘れた。時間がないからこのままいくぞぉおおおお)

さてと,,請求書の雛形は法律で決まっているわけじゃないので事務所によって変わります。業務システムのものを使っている事務所,エクセルで自作している人それぞれでしょう。うちの事務所は登記業務のシステムを入れていますが,請求書はエクセル自作です。事件の種類ごとにフォームを用意して,簡単な式を入れたものです。

登記費用請求書の構造をざっと見てみる

一番下に,「報酬(手数料)と実費の合計」と注記した金額が,この登記にかかった総費用です。37万4604円。この金額。全部私の報酬じゃありませんよ!!ここが大事なところで,よく勘違いされるところです。この金額は,報酬と,実費の合計額です。実費というのは,事務所に入るお金じゃなくて,市町村に支払ったり,法務局に登録免許税として支払ったりするお金。請求書を出した時点ですでに支出している立替金と,当日決済の後に法務局に行って納める預かり金とがあります。とにかく実費は私の金じゃない!頼みますよそこのところ。

上に目を移す。一番左の列に所有権移転登記とか,抵当権設定登記とか書いてあります。その下に原因証書作成とかいろいろ書いてあります。これは請求させていただく費用の内訳ですね。今回は,土地と建物の売買契約をして売主から買主に所有権移転登記をする。買主は三菱東京UFJ銀行から住宅ローンを借りて代金を支払うので抵当権を設定登記も必要。つまり,登記としては,所有権移転登記と抵当権設定登記を実行します。この登記の基本報酬に加えて,書類作成や,取引立会などの関連費用を請求させていただく場合は各項目に記載します。

その右の列を縦に赤く囲っています。これが司法書士報酬(手数料)が書いてあるところ。その右の列,一番上に「印紙等実費」と書いてある列も赤く縦に囲ってます。この囲いがさっき言った実費です。左側の枠が司法書士報酬(手数料),右側の枠が実費。下に目を移すと,それぞれについて合計してあります。今回の登記の報酬は12万円。実費は24万5004円。登記費用としてお預かりした金額の約1/3が報酬で,2/3が実費であることがわかります。

実費として大きいのはなんと言っても登録免許税。今回の登記では24万4400円かかっている。登録免許税というのは国税です。登記申請と同時に収入印紙を申請書に貼る等の方法で法務局に納めます。税率はしょっちゅう変わるんですが,投稿日現在およそ以下のとおりです。

  • 「土地」の「売買」による「所有権移転登記」は,固定資産税評価額*15/1000
  • 「建物」の「売買」による「所有権移転登記は,
    住宅用として軽減を受けれられるときに限り,固定資産税評価額*3/1000
    そうでないときは,固定資産税評価額*20/1000
  • 抵当権設定登記は,
    建物が住宅用として軽減を受けられるときに限り,債権額*1/1000
    そうでないときは,債権額*4/1000

この登録免許税は先述のとおり登記申請と同時に法務局に納めるので,法務局に行く司法書士が預かってるだけです。一時的に(ほんの数時間)。

めっちゃ儲かってると思わないように!!

ここは勘違いしないでくださいね。間違っても妬んだりしないようw司法書士の請求書の定番ネタですが,,

結局ここだけ見ればいい!!

細かいことはいいので,登記費用請求書の見方の肝をお教えしましょう(売買の移転登記に限る)。まず,総額は見ても仕方ない。総額が大きくなる場合,ほとんどの原因は実費にある。登録免許税にある。これは今回どうこういったって仕方ないのであきらめる(自民党の国会議員に文句言ってくださいw)。

1番見ないといけないのは「司法書士報酬(手数料)の合計額」のところ。ここだけ見ればいい。項目ごとの内訳をやいやい言ってもほとんど意味がない。もちろん司法書士は,適当に費用を割り付けているわけじゃないですよ。過去から続く取引慣習と,その司法書士なりの根拠をもって費用を項目に振ってあります。ただ振り方は司法書士によって違うし地域によっても違います。また時代が変われば変わるはず。なので,あの司法書士の請求書の○○の項目は○万円だから高いとか安いとか言っても意味ないんです。その項目が高くても,ほかの項目が安いかもしれないから。

「売買の取引立会の仕事を1回するとおよそこれくらいはもらわねば」という感覚が司法書士にはある。その感覚と,それぞれの司法書士事務所が元々用意している報酬基準を照らし合わせて,その報酬基準に違わない範囲で調整したうえ請求書を切っているんです。

あなたは,報酬の合計額を見て,高いか安いか判断すればいい。もちろん内訳について説明を求めたらそれなりの回答が帰ってきますが,あまり意味はないと私は思います(「ふーん」となるだけ)。

※何も言うなと言ってるわけじゃないですからねww

 

その他いくつかの重要なこと

他にもいくつかお知らせしておきます。その他とはいうもののとても大事なことですよ。このあたり,業界人以外よく知らないんじゃないですか?

登記費用は誰が支払うか

登記費用は,登記する人が払います(キッパリ)。何かする人が何かした費用を払うのが世の常です。それではよーわからんので,もう少し詳しく説明します。

今回するのは,物件の売買契約による所有権移転登記ですね(売主さんのほうの住所変更登記とか抵当権抹消登記のことは少し置いておく)。売買による所有権移転登記というのは1個の登記なんですが,売主と,買主が,両方当事者になって法務局に申請する登記です。1個の登記,1枚の登記申請書において,売主が登記義務者,買主が登記権利者として関わります。不動産の登記名義を主役にして考えると,今回の移転登記によって,登記を失うのが売主であり,登記を得るのが買主です。登記を買主に引き渡す義務があるから売主を登記義務者と呼び,売主から登記を取得する権利があるから買主を登記権利者と呼びます。いいですか?

で,売主は登記義務者として登記に関与するから,売主負担分の登記費用を支払います。買主は登記権利者として登記に関与するから買主負担分の登記費用を支払います。今回高いとかなんとか話しているのは,買主分の登記費用のことですね。売主分の登記費用は比較的小額です。買主分の登記費用は比較的高額です。不動産の権利を取得して自分名義の登記をしてもらう方なので仕方ありませんね。

登記費用は,売主は売主で,買主は買主で支払うってことです(まとめて司法書士に依頼する場合も多い)。

登記する司法書士を決めるのは誰か

最初に大原則を打ち立てましょう。

登記をする司法書士を決めるのは,「お金を払う人」です。自分が登記してお金を払うんだから,依頼する人を決めるのも当然に自分です。今回するのは売買による所有権移転登記。売主は売主で,買主は買主で登記費用を払うから,司法書士を決める権利もそれぞれが持つ。

もっとも

司法書士は全国に2万人くらいしかい。は司法書士の知り合いがいない人も多い。そういう場合は,不動産売買契約の仲介をした不動産会社が,日頃から付き合いのある司法書士を紹介する。そうすると不動産業者が窓口となって司法書士とのやり取り(登記費用の計算や必要書類の段取り)をするので,あなたはあまり司法書士の存在を意識することがないはず。諸費用として,登記費用の概算額を案内されるくらいでしょうか。

注意してほしいのは,依頼する司法書士を誰にするか決めるのはあくまで登記をするあなたであること。その事実を前提として,あなたが,司法書士を選ぶ権利を不動産仲介業者に委任したので,不動産仲介業者が司法書士を斡旋しているってこと。逆に言うと,あなたが,「司法書士を自分で探す」と決めれば,不動産業者にはそれを止める権利がないということ。

費用の点等で納得がいかなければ,あなたは司法書士を自分で見つけてくればいいんです。

  • あなたにはその権利があります。
  • そしてそれは可能です。

ただし例外など)

  • ハウスメーカーの新築住宅や新築マンションを購入する場合,売主との売買契約書で,「登記する司法書士は売主が指定する」と特約しています。よって一般的に新築では司法書士を選べません。
  • 住宅ローンを借りれば銀行が抵当権をつけます。抵当権は銀行がする登記なので,銀行が費用負担すべきですが,契約であなたが負担することになってますw(契約自由です。借りる人の弱み)抵当権については銀行が登記するので銀行が司法書士を指定すればいいがそうはならない。不動産仲介に限れば,銀行より,住宅ローンを持ち込んでくれる不動産業者の力が強いので,通常不動産業者の司法書士指定が通ります(住宅ローンの貸し出しは銀行にとって大事な仕事だから,ローンのお客さんを紹介してくれる不動産業者の言い分を聞く)。

司法書士報酬(手数料)は自由化されている。これ本当。

司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、各司法書士が自由に定めることになっています。
自由といっても、会則では、司法書士の報酬は、その額や算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定することになっています。
司法書士に業務を依頼される際には、お近くの司法書士に相談のうえ、報酬について十分に説明を受けてくださるよう、お願いいたします。

日本司法書士会連合会WEBより

このとおり司法書士の報酬は自由化されています。各司法書士とお客さんとの契約によって決まります。この司法書士報酬ですが,以前はかっきり決まっていた。「報酬規定」というのがあって,この規定にもとづいて算定しないといけなかった。だから,全国どこの誰に頼んでもかかる費用は一緒だったんです。

規制改革の流れの中で,平成10年7月1日にはこの「報酬規定」が廃止され,新たに「報酬基準」というのができた。これは基準なので,必ずしもこのとおりに計算しないといけないわけじゃない。ここで司法書士の報酬は基本的に自由化されました。もっとも基準があるので,事実上,ある程度これに拘束された。

その後平成15年4月1日に,ついにこの「報酬基準」も撤廃されました。ここに至って,いよいよ司法書士報酬は完全自由化されました。お客さんとよく話合いをして,お互い納得すればいくらでもいいじゃないってことになった。その後変更なし。いまはまさにその時代です。

だから,,

  • 依頼人と契約して進めていれば高いかどうかは関係ない。金額に基準はないから高い安いは基本的にどーでもいい話です。
  • 反対に,納得しなければ支払う理由もない。その金額で依頼しなければいけない義務はない。他を当たればよいわけです。

宜しいですか?それが「自由化」ということの意味です。

現在も存在している明文ルール

司法書士法施行規則

(報酬の基準を明示する義務)
第二十二条  司法書士は、法第三条第一項 各号に掲げる事務を受任しようとする場合には、あらかじめ、依頼をしようとする者に対し、報酬額の算定の方法その他の報酬の基準を示さなければならない。

(領収証)
第二十九条  司法書士は、依頼者から報酬を受けたときは、領収証正副二通を作成し、正本は、これに記名し、職印を押して依頼者に交付し、副本は、作成の日から三年間保存しなければならない。
2  前項の領収証には、受領した報酬額の内訳を詳細に記載しなければならない。

奈良県司法書士会会則

(報酬の明示)
第 89 条 会員は、依頼者に対し、その報酬の金額又は算定方法を事務所の見易い場所に
掲示するなどして、明らかにしなければならない。

(領 収 書)
第 90 条 会員は、依頼者から支払を受けたときは、報酬額とその他の費用を明確に区分
した領収書正副2通を作成し、正本は、これに記名し、職印を押して当該依頼者
に交付しなければならない。
2 前項の副本は、作成の日から3年間保存しなければならない。

司法書士倫理

(報酬の明示)
第20条 司法書士は、事件の受任に際して、依頼者に対し、その報酬及び費用の金額又
は算定方法を明示し、かつ、十分に説明しなければならない。

さてこんなもんでしょうか,,

そうだ!最後に営業しよう!

登記費用の見積もりなら私がいつでもいたします!いやさせてくださいw

  1. ただ,必ず安くなるとは限りません。私はちゃんと仕事をするので無茶な安売りはしません。だから逆に気軽に見積依頼して大丈夫。高かったら別のところに頼んでくださいね。
  2. もしお手伝いするなら決済日(取引立会い)の日程調整が必要です。予定がある日は行けません。なので,見積依頼はなるべくお早めに。日付が決まっている場合は最初に教えてください。

やり方は以下よりリンクしているの問い合わせフォームに「見積もり依頼だ!!」と書いて送信するだけの簡単なお仕事ですw。住宅ローンがある場合は「借入額」も書いてください。あと「居住用かどうか,住むかどうか」も教えてください,費用が変わります。

その他ご希望があれば好きに書いてください。気を使わなくていいですよ。

お問い合わせ

送信すると

基本的に2時間以内にお返事(営業時間内なら)するので,そこに書いてあるメールアドレスかファックス番号に以下の書類を送っていただかねばならぬ。これがないと費用計算できないんですね。面倒だけど頑張ってください。スマホの写真のメール添付でOK。もちろんファックスでも大丈夫です。

  • 物件の固定資産税評価証明書(又は評価額が分かる書類)
  • 物件の登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本

これらの書類は不動産業者からもらえます。あなたには書類をもらう権利がある。もし「書類は出せない」と言われたら,その不動産業者は「怪しい」と思って間違いないでしょう(フフフ,理由は内緒)

ちなみに

  • 固定資産評価証明書は売主か,売主から委任状をもらった不動産業者(委任状をもらえば誰でも可能)が役所に取りに行くもの。不動産の所在地の市町村役場で取れます。これ,どのみち登記や固定資産税の日割計算に使うのでぜったい必要になる。いつ取得するかだけの問題。まだこれが手元になくて,先に見積もりをする場合は,売主のところに市町村役場から毎年来ている固定資産税通知書の写しがあればいい。不動産業者が売主さんに頼めばファックスなりしてもらえるでしょう。
  • 物件の登記事項証明書つまり登記簿謄本は当然に不動産業者の事務所にあるはず。売買の仲介業務をするのに登記簿謄本を確認していないはずがないからです。万一なくても法務局とかインターネットですぐ取れます。

当所は以下の場所にあります。なので,一般の不動産取引の立会いは,奈良県,大阪府,京都府,兵庫県あたりが限界です(当日決済の立会いをして,法務局に登記を持ち込まないといけないから)。つまりその他の地域の方の見積もりはできません。ゴメンナサイ,,

明徳司法書士事務所

〒636-0002
奈良県北葛城郡王寺町王寺二丁目7番14号 喜泉ビル3F
JR関西本線王寺駅 駅前すぐ

登記費用を値下げしない司法書士では,宜しくお願いしまーす♪

つづきにどうぞ

値段以外に司法書士を選ぶ基準はあるか?その辺について書いた記事です!(軽めw)

誰も教えない司法書士や弁護士の選び方の真実(探し方のポイント)

 

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