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【保存版】家の権利書を紛失したらどうなるか完璧に説明します

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投稿者:中尾 哲也
権利書を紛失したらどうなる

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

いやいやwww死ななくていいです。

司法書士の中尾です。前に,不動産登記法という法律の改正によって,不動産の登記済証(権利証・権利書)がどう変わったかという記事を書き,その中で,「権利書を紛失」してしまった場合について触れました。

土地建物の権利書が無くなった件についておさらいしよう!

この記事。「権利書の紛失」という点について,話が少し中途半端(かつ誤解を招く表現が,,って政治家か)になってしまったので,今日は権利書の紛失に焦点を絞ってピリッとまとめたいと思います。これを読んでいただければ,権利書の紛失について分からないことはもはや何一つない。権利書を失くしたんだけど,,と相談されたら質問を遮って鼻息荒く講釈を垂れることができます。そのように権利書の紛失に詳しいあなたのことですから,今後,あなたに生まれつきの品がある場合に限り「権利書紛失博士」と称えられることでしょう。ただし品がない場合には「権利書紛失マニア」「権利書紛失オタク」と蔑まれるはずです。どちらになるかははあなた次第ですから,くれぐれも私を責めないようよろしくお願いします(ピリッとか言っていきなり脱線気味)。

では早速本題に入ります。

が!

長くなりそうなので,要約版と詳細版の二つを作ります(書いていたら長くなったのでそうしただけですけど)。端的に答えの知りたい人は要約版を,いまじっさい権利書を紛失した人又は暇つぶしのネタを探している人は詳細版までお読みください。権利書紛失についてここまでグダグダ書いてある記事はネットにあまりないので,保存版としていただいて一向に構いません(上からw)

※権利証とか権利書とか適当に言います。どっちでも同じです。


 

要約版(約800文字)

 

権利書とは何か

  • 権利書とは不動産の権利に関する登記済証のうち所有権に関するもの又は広い意味では所有権の登記に関して法務局からもらった登記識別情報のこと。
  • 登記の法律が変わったので紙の権利書とパスワード情報である登記識別情報がある。
  • 権利書は不動産の権利そのものではなく,有価証券でもない。
  • よって権利書がなくても不動産の権利は直接の影響を受けず,売却も可能。
  • つまり権利があることを一応証明しやすい文書だと考えてよい。

権利書を紛失した場合のリスク(もしかしてヤバイ)

  • 権利書を紛失してもリスクは高くない。
  • 権利書だけでは処分の登記ができず,印鑑証明がいるから。
  • 第三者に売却しようとしても買主の司法書士が詐欺師を本人確認して問い詰めるのでなおさら無理。
  • とはいえ偽造書類も演技も完璧なら司法書士も法務局も見抜けず登記されてしまうかも。
  • もっともそういう登記は無効なので訴訟をすれば取り戻せる。

権利書を紛失した場合にほぼ確実に困ること

  • 権利があることを証明する文書がない。
  • 次登記するときに権利書が法務局に提出できないと特別の段取りになる。法務局も権利書で本人かどうか判断してるから。
  • 原則として司法書士に「本人確認情報」という書類を作ってもらい登記する。
  • ただし所有者が死亡して相続登記(権利書不要な登記)すると新しい権利書が作られて復活する。

権利書を紛失した場合再発行できるか

  • できない。そういう制度はない。おわりw
  • いやいやできるんでしょー!いや,できません,さようなら(怒)

権利書を紛失した場合に他にやれることはないか

  • 登記識別情報なら「失効申出」制度がある。無効にできる。
  • 紙の権利書でも登記識別情報でも「不正登記防止申出」をしておくと法務局が警戒してくれる。
  • 警戒はしてくれるが不正登記を止めてくれる保証はない。
  • 止めてくれなかったら訴訟をして取り戻すしかない。

権利書を紛失した場合にかかる費用

  • 不正登記されると訴訟費用がかかるがそんなことはマレ。
  • 司法書士の「本人確認情報」作成費用は○万円である(最後まで読まないと内緒w)。

 


 

詳細版

 

権利書とは何か

権利証・権利書という言葉の一般的な意味

昔から権利書はとても大事に考えられてきました。不動産の権利そのものであるように思われたり,また有価証券(手形,株券,債券など)のように譲渡時絶対に必要なものだと思われたり。桐ダンスの奥のほうに,風呂敷に包まれて佇んでいるイメージです。

権利書は不動産の権利そのものではない

でも権利書は不動産の権利そのものじゃありません。また有価証券でもない。権利証・権利書は,文字通り,不動産の権利を持っていることを証明するものですが,権利書がなくてもそれを証明できればいい。権利書がなくても不動産の権利者であることを証明する手段は実のところあります。

権利書は二つ

細かい話に入る前に,権利書の種類を確認しておく。権利書は大きく分けて二つあります。紙の権利書と,パスワードの権利書(情報)です。不動産の権利書は,不動産登記法という法律にもとづいて法務局に登記したときに作られますが,その不動産登記法が大きく変わった際に権利書も変わりました。最初の不動産登記法は明治32年。紙の権利書がスタートしました。平成16年に100年ぶりの大改正があった。基本的にはそこからパスワードの権利書(情報)になりました。

少し話しがそれますが,昔の権利書は昔の権利書で有効です。あらたに権利を譲渡して登記した部分について新しいパスワードの権利書が発行されます。昔の権利書を捨てないようにしてください。

所有権の登記済証(紙の権利書)

権利書とは,正確には,「所有権の権利に関する登記済証」のことです。旧の法律では,登記をしたら,登記権利者(登記によって権利を取得する人)に登記済証が発行されましたが,その登記済証のうち,特に所有権についてのものをいわゆる権利書と呼びました(呼んでます)。えっ所有権以外に何がある?抵当権とか地上権とか賃借権とかです。抵当権の登記済証は,権利書とは呼びません。ちなみに登記済証というのは法律用語ですが,権利証(権利書)というのは通称です。一般用語。所有権の権利に関する登記済証だけを,世間が愛着を持って,権利書と名づけたのですね。権利書紛失博士・権利書オタクと一緒です(違うかw)。

ちなみに,法務局からもらえる権利書のもとになる用紙,つまり素材は,司法書士などの申請人が用意して法務局に渡しました。法務局はそこに朱印(受付年月日,受付番号が書いてある)を押して,権利書として返してくれた。権利書は司法書士と法務局の合作だったのです。

旧不動産登記法の条文。登記をする際の必要書類を定めた規定に,登記済証という言葉が出てくる。

第35条 登記ヲ申請スルニハ左ノ書面ヲ提出スルコトヲ要ス
一 申請書
二 登記原因ヲ証スル書面
三 登記義務者ノ権利ニ関スル登記済証
四 登記原因ニ付キ第三者ノ許可、同意又ハ承諾ヲ要スルトキハ之ヲ証スル書面
五 代理人ニ依リテ登記ヲ申請スルトキハ其権限ヲ証スル書面
2 登記原因ヲ証スル書面カ執行力アル判決ナルトキハ前項第3号及ヒ第4号ニ掲ケタル書面ヲ提出スルコトヲ要セス
3 官庁ノ所管ニ属スル不動産ニ関スル権利ニ付キ登記ヲ嘱託スル場合ニ於テ命令又ハ規則ヲ以テ指定セラレタル官庁又ハ公署ノ職員ハ第1項第5号ニ掲ケタル書面ヲ提出スルコトヲ要セス

権利書,相続財産 権利書相続

登記識別情報(パスワードの権利書)

今の法律で登記したときに法務局から発行されるのは権利書・登記済証ではなく,「登記識別情報」です。情報ですよ。具体的にどんなものかというと,12桁の英数字のパスワードです。パスワードの情報ではありますが,一応紙に印刷した形でもらえます。見られると危険なので目隠し(当初はシール,いまは袋とじに移行中)がしてあります。

登記識別情報の法的な位置づけは,紙の権利書とほぼ同じです。つまり不動産の権利者であることを証明するための情報です。登記識別情報というパスワードは,物件ごと,権利者ごとに発行されて,法務省のコンピュータシステムに登録されています。この物件のこの人の登記識別情報はこれだってな具合に,記録されているんですね。なので,手元に印刷物として持っている登記識別情報と照合すれば,法務省(国)として,その人が不動産の権利者かどうか分かるという仕組みです。

ちなみに紙の時代は,権利書の朱印に書いてある受付年月日と受付番号が,登記簿と一致しているかどうかを法務局の登記官が見ていた。つまり確かにそれが権利書かどうかを審査していました。精巧なカラーコピーを出されると,審査できるんでしょうかねえ,,,登記官は神か!

相続財産,登記識別情報 登記識別情報表紙

 

権利書を紛失した場合のリスク(もしかしてヤバイ)

権利書を紛失してもリスクは低い

権利書や登記識別情報の概要が分かったところで,中身に入ります。権利書を紛失してしまったらどうなん?大丈夫なん?どの程度危険なん?というところ。これが一番大事かな。

結論から述べると「そんなに危険じゃあーりません」
とでも言っておきましょう(無責任な,,)。

あなたが心配しているのは,要するにこういうことではないか?
「不動産(の権利)取られんちやう?」
「誰かに勝手に売り払われる心配ないんかい?」
「急にヤクザがやってきて,お前の家はもらった,ほれ,ここに権利書あるやないか」
「いつの間にか,知らない誰かが,我が家を担保にサラ金から金を借りていた。ということは,そのうち裁判所で競売???」

ですから,,「そういう危険は,かなーり低い」らしいよ,聞くところによると(他人事風w)

権利書を紛失してもリスクが低い理由

悪い奴が勝手に登記するのに権利書だけでは足りないから

不動産登記令16条2項に書いてあるとおり,登記申請をするには法務局に印鑑証明書を提出しないといけません。「法務省令で定める場合を除き」と書いてありますが,売却したり,担保設定したりはこの例外にならない。権利を処分するような重要な登記に印鑑証明書は必須です。

つまり権利書を盗んだだけでは不動産を処分してしまうことはできません。不動産の買主等はお金を出す際,必ず所有権移転登記や抵当権設定登記を欲しがります。登記しないと権利が確実にならないからです。登記には印鑑証明書がいる。印鑑証明書を偽造すると文書偽造罪になるので,権利書所持者が本物の犯罪人でない限り,不動産を処分される心配はないでしょう。

不動産登記令
(申請情報を記載した書面への記名押印等)
第十六条  申請人又はその代表者若しくは代理人は、法務省令で定める場合を除き、申請情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
2  前項の場合において、申請情報を記載した書面には、法務省令で定める場合を除き、同項の規定により記名押印した者(委任による代理人を除く。)の印鑑に関する証明書(住所地の市町村長(特別区の区長を含むものとし、地方自治法第二百五十二条の十九第一項 の指定都市にあっては、市長又は区長とする。次条第一項において同じ。)又は登記官が作成するものに限る。以下同じ。)を添付しなければならない。
3  前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のものでなければならない。
4  官庁又は公署が登記の嘱託をする場合における嘱託情報を記載した書面については、第二項の規定は、適用しない。
5  第十二条第一項及び第十四条の規定は、法務省令で定めるところにより申請情報の全部を記録した磁気ディスクを提出する方法により登記を申請する場合について準用する。

悪い奴が売ろうとしても買主の代理人の司法書士が売主の本人確認をするから

また,一般に,登記申請は司法書士が代理人として申請することが多いです。不動産を売買した場合や,金融機関が融資の担保に抵当権を設定する場合を考えてください。不動産を売買する場合は,確実に自分の権利書を作って欲しい買主が司法書士を選ぶし,担保設定のときは融資の担保がきっちり取れるように銀行などの金融機関が司法書士を選びます。不動産取引で失敗は許されないので,ほとんどのケースで司法書士が登記します。

で,司法書士は,登記をする場合,厳重に本人確認をします。売買であれば売主の。担保設定であれば債務者の。司法書士の世界では,昔から,「人・物・意思」の確認が強く言われています。登記を依頼する人が本人かどうか,物件は間違いないか,そして確かに当事者はそういう登記(又は法律行為)をする意思があるかを必ず確認するんです。

司法書士はどこまでやらないといけないか。司法書士の専門家責任で検索するといろいろ裁判例が出てきます。読まなくていいですよwww

司法書士の本人確認義務に関する裁判例

一般財団法人不動産適正取引推進機構より

司法書士の責任を問うもの,そうでないもの,裁判例はいろいろですが,かなり高度な責任を課されていると言える。よって全国の司法書士会(司法書士が必ず入会しなければならいと法律で決まっている団体)も,本人確認に関するルールを定めて会員に守らせています。ちなみに私の所属している奈良県司法書士会では,,

奈良県司法書士会本人確認規則1

奈良県司法書士会本人確認規則2

奈良県司法書士会本人確認規則3

奈良県司法書士会本人確認規則4

奈良県司法書士会本人確認規則5

っとなっており,登記をするには本人確認をして記録を残す義務があります。

つまり,悪い奴があなたの権利書を持ち出して登記をしようとしても,相手方の代理人司法書士のブロックにあって登記できない可能性が高いです。もちろん,印鑑証明書と運転免許証などの身分証明書を完璧に偽造されると,見破れる司法書士がどれだけいるか一抹の不安はあります(法務局の登記官も同じ)。

もし悪い奴が登記しても無効だから

えー,,,一抹の不安か。印鑑証明書と運転免許証を完璧に偽造して,司法書士と法務局の壁を乗り越えた場合,登記されることはあるんだよね,,

そうです。100%ないとは言い切れません。世の中100%はないんです何事も。じゃあもし悪い奴が超優秀(優秀というかどうか知らんけど)で見事にすべての壁をすり抜けて誰かに売却してしまったらどうするか。誰か,その権利書が盗まれたものだと知らない第三者があなたの不動産を購入して,登記してしまったらどうするか。民法にこんな条文あるじゃない?

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は,不動産登記法(略)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ,第三者に対抗することができない。

これって登記をしないと負けるよ。逆にいうと,登記をした勝つよ。登記した人が不動産の権利を取得できるよってことじゃないのかい。なら不動産取られるじゃん。権利書紛失ってやっぱちょーこえーな。

まあそういうこと,,,ではないんです。確かに不動産の権利は登記で決着をつけるのが民法のルールなんですが,それはあくまで,両当事者が,有効な法律行為(売買契約など)で不動産の権利を取得した場合。その場合は仕方がないから登記で決着をつける。しかし,片方の法律行為が無効である場合はこのルールに乗らない。そもそも無効なんだから,登記も無効であって,あとから戻してもらうことができます(簡単じゃなかろうが)。

不動産の二重売買を想像してみてください。AがBに売る。同時にCにも売る。民法上これは可能です。どっちの売買契約も一応有効。この場合登記で決着をつける。どっちかに登記が終わると,もうAは片方に対して約束を守れないので当然片方の買主から損害賠償請求を受ける。ただしどちらの契約も無効だったわけじゃない。後から履行できなくなっただけ。こういう場合は登記で決着をつける。

一方権利書を紛失したような場合は違う。Aが所有者,Bが権利書を盗んだ,BはAを名乗ってCに売った,Cが登記したようなケース。この場合AとCは対抗関係にならず当事者になります。AはCに不動産を売った事実はないからCに所有権は移転せず,登記も間違い。なので,AはCを裁判所に訴えて,AからCへの所有権移転登記を抹消(場合によってはCからAへの移転)してもらうことができます。Cは可愛そうですが仕方ありません。Aが不動産を取られるよりましでしょ?ちなみにBは当然犯罪者です。

ややこしいので民法の話はここでよしますが,まったく身に覚えのない人が不動産の権利を取られるようなバカな仕組みにはなってません。もちろん,こんな話になると大変だし訴訟にお金もかかるのでできるだけ避けたいところですがが,最終的には大丈夫ってことです。

 

権利書を紛失した場合にほぼ確実に困ること

売ったり担保設定したりするときに困る

権利書がないってわかるのは,だいたい売ろうとしたり贈与しようとしたりするときですよね?あー,権利書いるなあって思ったら無いやんけ,,と。不動産をいじるときに権利書がいるっていうのはおよそ知られている事実。そのとおりなんです。

最初に権利書はあなたが不動産の所有者であることを証明する書類だと言いました。さて誰に証明するのか。もちろん不動産業者や銀行,贈与を受ける人,司法書士などに証明するわけですが,一番証明しないといけないのは法務局に対してです。というのも,不動産を処分(売買,贈与,担保設定など)する登記をするのに権利書が必要だと不動産登記法に書いてあるからです。法務局は法律にしたがって仕事をするので,権利書を出さない登記はそのまま通りません。

司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう必要が

法務局に対してあなたが不動産の所有者だと十分証明できない。権利書がないと,そういう事態に陥ります。足りないのは,あなたが不動産の所有者だという証拠。法務局が,あなたのことを,「たぶんこいつはw不動産の所有者だろうな,,,」と思えるような資料です。

そういう資料があれば,登記官は,不動産を処分する登記をそのまま通せることになっています。法律でそうなっている。じゃあ資料とは何か。それが,司法書士(又は弁護士)が作成する「本人確認情報」ってやつです。要は,「いま登記申請している人が所有者に間違いありませんでお代官様!なんせ登記を職業とすることができるくらい登記に詳しいわし,つまり司法書士(又は弁護士)が,本人からよーく話を聞いて,ほんでもってぜってえ間違いないって宣言してるんすからね,,ほら身分証明もいくつか用意させてるし,ねっ,ねっ,ねっ」と,書類でもって登記官を説得するんです。説得に成功したら登記をそのまま通してもらえます。で,ほぼ成功します。いや成功しないようなケースなら,そもそも司法書士は本人確認情報の作成を受けません。なぜなら凄く責任が重いから。

不動産登記法
(虚偽の登記名義人確認情報を提供した罪)
第百六十条  第二十三条第四項第一号(第十六条第二項において準用する場合を含む。)の規定による情報の提供をする場合において、虚偽の情報を提供した者は、二年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。

条文よく分からんでしょうが,これが罰則の規定。2年以下の懲役ですよ,刑事罰,,きっついなあ。ちゃんと確認しないで作ると虚偽になりかねないので,司法書士は,本人確認情報の作成に大変慎重です。当然費用もかかります(後述)。

本人確認情報1

本人確認情報2

本人確認情報3

※司法書士がこんな面談調書を書く。

本人確認情報も出さないで,権利書もつけないで,申請したらどーなるか(事前通知制度)

当然却下される,,わけじゃないんですこれが。なんだできるんじゃないか!いまの話はなんだったんだこら!って怒られるのもなんか違う。理屈上はできるんですが,事実上できないから。ほとんどの不動産取引において事実上これは無理です。これとは?

本人確認情報も出さすに,権利書も出さずに,そのほかの書類だけ揃えて登記を申請すると,手続はこうなります。

  1. 申請
  2. 法務局が受付,登記保留
  3. 法務局から現在登記簿に登記されている売主の住所に間違いないか確認する事前通知書発送(本人限定受取郵便にて)
  4. 本人が書類を受領して必要事項を書き込み申請書等に押した印鑑で押印して法務局へ持参(郵送)
  5. 法務局が受領,登記本実行

申請してきている売主が本当に売主本人であることを証明する資料が弱いわけなので,登記されている売主の住所に確認の郵便を送るんです。本人しか受け取れない郵便で。申請書に押した印鑑を押して本人から返信があるまで登記はいわば保留。書類が帰ってきたら登記実行されます。

事前に売主に間違いないか通知してから登記するので「事前通知制度」といいます。

売主(登記義務者)にはこんな通知が

事前通知制度,事前通知書

それでいいじゃん?って思いますか?ダメなんですよ。不動産を処分するような登記って,お金がからむんです通常。売買だったり,融資実行だったり。で,お金を出す人は,どのタイミングでお金を出すかってことが問題になるんです。

権利書がある取引の場合,司法書士が取引の場所に立ち会って,登記関係書類をチェックする。ちゃんと登記できる書類が取引の両当事者から預かれたことを確認して,資金決済のOKサインを出す。そうしてはじめてお金が動いて決済が完了するのが日本の不動産取引事情です。売主買主大事なものを同時にやりとりしましょうってことです,やることを引き換えにして。

もっとも,登記はその時点ではまだ完了してないですが,司法書士がその後すぐに登記申請します。司法書士が書類を確認して,登記を申請を約束すれば,ほぼ間違いなく登記はできます。みんながそれを信頼するので,その場で決済を完了させることができるんです。登記完了してから決済だと,売主のほうが先にやることやらされたことになりますからね(登記したのにお金がもらえないかもしれないリスク)。

話を戻しますが,お金が動くような登記で,事前通知制度は使えません。もしいつものとおり登記より先にお金を支払ったらどうなるか。売主が事前通知にちゃんと対応しないと,登記ができません。登記できないと権利が確実にならない。安心して夜も眠れない。要は先払いになってしまうんです。後払いっていうのも先述のとおり売主にとってきつい。

なので,やっぱり事前通知制度は使えないなと相成る次第。

そのまま死んだら復活??

権利書を紛失した場合にほぼ確実に困ることというのがこの項目の表題です。「ほぼ」確実に。ほぼということは,困らない場合もあるってこと。どういう場合かというと,権利書を紛失した所有者がそのまま不動産をいじらないで(売却も贈与も何もしないで)死亡し,相続人が問題なく相続登記した場合です。

登記するのに権利書が,,なんて話してきましたが,相続登記には権利書がいらない。権利書がいらない登記っていうのもいくらかはあるんです。通常売買の所有権移転登記なんかだと,売主と買主が両方登記に関与して(共同申請),売主は身分証明のために権利書と印鑑証明書を法務局に出します。権利書と印鑑証明書が揃ってはじめて売主本人だと認められる(本人確認情報など例外を除く)。しかし相続のときはそれが必要ない。そもそも所有者だった被相続人はもう死んでいて実印は押せないわ印鑑証明は出ないわ。また権利書を出さなくても戸籍関係で相続人を立証できればそれで足りるんですね(そのかわり登記簿と戸籍と住所証明で完璧に権利者などを立証しますが)。

で,でですよ。相続登記が終われば新しい権利書,つまり登記識別情報が発行されます。不動産をじっさいに相続した相続人に対して発行されるんです。オニュー(死後にもほどがあるw)な権利書が。もとあった権利書は所有者が亡くなった瞬間に無効化してます。今後新しいやつでいく。

つまり権利書を紛失した所有者がそのまま死んで相続登記が終われば権利書が発行されて復活できる。権利書の仕切りなおしができるのです。

※相続登記でも場合によっては権利書を法務局に出すことがありますが例外です。

 

権利書を紛失した場合再発行できるか

ところで,,紛失したのはいいが,再発行できればいいわけで,,さて権利書は再発行できるか。先に書けよというような問題ですがw

はい,権利書は再発行できません。紙の権利書もそうだし,登記識別情報もそうです。登記したときに1回だけ発行されるのが権利書というものです。これについてはもう何も書くことがありません。だってそういう制度なんだから仕方がない。冷たいけどやむをえない。終わり。次。

 

権利書を紛失した場合他にやれることはないか

再発行ができないとしたらほかにできることはないんでしょうか。リスクが低いのは分かった。誰かに登記されても最終大丈夫そうだってことも分かった。だけど,できればややこしいことに巻き込まれたくないわいな。未然に防げるんなら防ぎたいわいな。まあそうですね。

あります,できること。二つほど。

登記識別情報の失効申出制度

紛失した権利書が紙の権利書じゃなく,パスワードの登記識別情報なら,その登記識別情報自体を無効にすることができます。紙の権利書は無効にできません。権利書は法務局に預かってないので無効の印鑑とか押せないからです。さてパスワーの登記識別情報を失効させるこの制度,もちろん「無効だ」と空に向かって宣言するだけではだめで,登記識別情報を管理している法務省の法務局に言わないといけません。

以下のとおり,インターネット申請で伝えてもいいし,書面で申請してもかまいません。ネット申請をするなら環境が整っている司法書士事務所にお願いしてください。自分でするなら書面でしょうね。なお,1回失効させると2度と復活できないので注意してください。

失効申出書です。法務局に印鑑証明書を持って行って申請してください。無料。

識別失効

不動産登記規則
(登記識別情報の失効の申出)
第六十五条  登記名義人又はその相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、通知を受けた登記識別情報について失効の申出をすることができる。
2  前項の申出は、次に掲げる事項を内容とする情報(以下この条において「申出情報」という。)を登記所に提供してしなければならない。
一  申出人の氏名又は名称及び住所
二  申出人が法人であるときは、その代表者の氏名
三  代理人によって申出をするときは、当該代理人の氏名又は名称及び住所並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名
四  申出人が登記名義人の相続人その他の一般承継人であるときは、その旨及び登記名義人の氏名又は名称及び住所
五  当該登記識別情報に係る登記に関する次に掲げる事項
イ 不動産所在事項又は不動産番号
ロ 登記の目的
ハ 申請の受付の年月日及び受付番号
ニ 次項第一号に掲げる方法により申出をするときは、甲区又は乙区の別
3  第一項の申出は、次に掲げる方法のいずれかによりしなければならない。
一  法務大臣の定めるところにより電子情報処理組織を使用して申出情報を登記所に提供する方法
二  申出情報を記載した書面を登記所に提出する方法
以下略

不正登記防止申出の制度

もう一つ。こっちは結構重要です。これ,紙の権利書でも,登記識別情報でも,どっちでも使える制度です。簡単に言うと「事件になるかもしれんから,俺の不動産の名義変更とか受け付けんといてや」と,間違った登記がされないよう前もって法務局にお願いしておくもの。なるほどそういう制度があってしかるべきですね(感情的には)。要点は,

  • 印鑑か印鑑証明書を盗まれたときは警察等に被害届を
  • 誰から印鑑証明書を不正取得したらしいときは市町村長に印鑑登録等の無効依頼を
  • 何やら俺の不動産を誰かが取引しているらしいときは警察等への防犯相談又は告発を

をしてから,,

法務局に不正登記防止の申出書を提出して申出すると,そこから3か月間登記を見張っておいてくれる。おかしな登記が申請されたら申請人に問いただして確認してくれるし,当然不正登記防止申出をした人に「登記申請があったよ」と通知してくれる。もちろん問いただした結果申請人が偽者だと明白になれば申請を却下してくれるが,書面審査なのでなかなかそこまでは難しいかもしれない。現実的には,法務局から通知があったら直ちに弁護士に依頼して,民事保全の手続(仮処分申請)や本案訴訟の準備を進めることになりそう。

ややこしいので,この機会に詳しく法律の規定を見ておきますか,,権利書紛失博士への道は遠いのである。

法務局に「不正登記防止申出」をする

以下のようにに法務局に書面を出し不正登記防止申出をしておく。

不動産登記事務取扱手続準則
(不正登記防止申出)
第35条
不正登記防止申出は,登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人又はその代表者若しくは代理人(委任による代理人を除く。)が登記所に出頭してしなければならない。ただし,その者が登記所に出頭することができない止むを得ない事情があると認められる場合には,委任による代理人が登記所に出頭してすることができる。
不正登記防止申出は,別記第53号様式又はこれに準ずる様式による申出書を登記官に提出してするものとする。
前項の申出書には,登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人又はその代表者若しくは代理人が記名押印するとともに,次に掲げる書面を添付するものとする。ただし,登記申請における添付書面の扱いに準じて,次に掲げる添付書面を省略することができる。
一 登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人又はその代表者若しくは代理人(委任による代理人を除く。)の印鑑証明書
二 登記名義人又はその一般承継人が法人であるときは,当該法人の代表者の資格を証する書面
三 代理人によって申出をするときは,当該代理人の権限を証する書面
登記官は,不正登記防止申出があった場合には,当該申出人が申出に係る登記の登記名義人若しくはその相続人その他の一般承継人本人であること,当該申出人が申出をするに至った経緯及び申出が必要となった理由に対応する措置を採っていることを確認しなければならない。この場合において,本人であることの確認は,必要に応じ規則第72条第2項各号に掲げる方法により行うものとし,登記名義人の氏名若しくは名称又は住所が登記記録と異なるときは,氏名若しくは名称又は住所についての変更又は錯誤若しくは遺漏を証する書面の提出も求めるものとする。

不正登記防止の申出書

不正登記が申請されると法務局の「登記官による本人確認」がされる

そもそも登記官は,大原則として,登記申請している人が偽者なら,不動産登記法25条によって登記申請を却下する義務があるが

不動産登記法
(申請の却下)
第二十五条  登記官は、次に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。ただし、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでない。
一~三略
四  申請の権限を有しない者の申請によるとき。
五以下略

ただ,,登記は基本的に書面審査だし,登記官は申請人と面識がないので,書類を見ただけでは申請の権限を有しないかどうか分かるはずがない。なので,普通はそのまま悪い奴の登記が通る。しかし,事前にいろいろ分かってる場合はこの限りじゃない。疑わしいのが分かってるのにみすみすそのまま登記することはない。それが次の条文。

不動産登記規則
(登記官による本人確認)
第二十四条  登記官は、登記の申請があった場合において、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、次条の規定により当該申請を却下すべき場合を除き、申請人又はその代表者若しくは代理人に対し、出頭を求め、質問をし、又は文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により、当該申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない。
2  登記官は、前項に規定する申請人又はその代表者若しくは代理人が遠隔の地に居住しているとき、その他相当と認めるときは、他の登記所の登記官に同項の調査を嘱託することができる。

「次条(さっきの25条)の規定により申請を却下すべき場合」は何もせずに書面審査で却下するとさっき書いたとおり。書面がすでにおかしい場合は却下できるし,また当然そうすべきである。しかしそういうとき以外でも疑わしい場合があるというのもさっき言ったとおり。で,その疑わしい場合には,すぐ却下はできないが,申請人に問いただす義務があると書いてあるのがこの条文。法務局の登記官たるもの,疑わしいときはワンステップおいて,申請人に問いただす「義務」があるのだ。

とはいえ登記官も根拠ナシに疑えない。理由もないのに「疑わしいからちょっとこいや法務局まで」とか言えない。そんなことをすると,戦後の日本では,「なんじゃこの役人が!権利侵害じゃ」と,逆に責められることになる。なので,疑ってもいい場合,つまり「申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当の理由がある場合」について基準を決めてあるのです。それがこれ。

不動産登記事務取扱手続準則
(登記官による本人確認)
第33条
次に掲げる場合は,法第24条第1項の申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときに該当するものとする。
一 捜査機関その他の官庁又は公署から,不正事件が発生するおそれがある旨の通報があったとき。
二 申請人となるべき者本人からの申請人となるべき者に成りすました者が申請をしている旨又はそのおそれがある旨の申出(以下「不正登記防止申出」という。)に基づき,第35条第7項の措置を執った場合において,当該不正登記防止申出に係る登記の申請があったとき(当該不正登記防止申出の日から3月以内に申請があった場合に限る。)。
三 同一の申請人に係る他の不正事件が発覚しているとき。
四 前の住所地への通知をした場合において,登記の完了前に,当該通知に係る登記の申請について異議の申出があったとき。
五 登記官が,登記識別情報の誤りを原因とする補正又は取下げ若しくは却下が複数回されていたことを知ったとき。
六 登記官が,申請情報の内容となった登記識別情報を提供することができない理由が事実と異なることを知ったとき。
七 前各号に掲げる場合のほか,登記官が職務上知り得た事実により,申請人となるべき者に成りすました者が申請していることを疑うに足りる客観的かつ合理的な理由があると認められるとき。
以下略

三号をチェキ!!はいキタコレ。やっとでてきた不正登記申出の文字。そうです,この不正登記申出がされているときは,不動産登記法24条に書いてある「申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるとき」に当たると。なので,不動産登記法25条によって直ちに却下できるわけじゃないけど,やっぱり疑わしいわけだから,申請人を呼び出して問いただしたり,文書の提示を求めたり,その他必要な情報提供を求めたりできるってことなんです。

そして,不動産登記事務取扱手続準則35条1項8号には次のとおり書いてある。

不正登記防止申出の日から3月以内に申出に係る登記の申請があったときは,速やかに,申出をした者にその旨を適宜の方法で通知するものとする。本人確認の調査を完了したときも,同様とする。

ヤバイ登記申請が出たよ!!ってことをまず連絡してくれる。調査結果もちゃんと報告してくれる。やっぱり不正登記防止申出はしとかんといかんなってことですね。

確認しておきます。

不正登記防止申出の書面を法務局に出しておくと,その物件にヤバイ登記申請が出されたとき,,

  • 登記官には,申請人を問いただす義務が生じる
  • 細かいので触れないが問いただした記録も残さないといけないことになってる。
  • 申出人に通知する義務が生じる(「通知することができる」じゃなく「通知するものとする」だから)。
  • 調査結果も申出人に通知する義務がある(同様)。

ただし,,最初にも書いたとおり,,登記官の権限には限界があるので,,

  • ヤバイ申請人に問いただしても確実ヤバイ証拠がなければ登記を通さざるをえない
  • つまり必ずしも登記を停めてくれたり,却下してくれたりするわけじゃない
  • もしヤバイ登記がそのまま通りそうなら,裁判所で本格的に争わないと仕方ない。紛争の拡大を防止して,訴訟コストを下げるため,仮処分申請をしてから地裁に本訴を提起することになりそう。弁護士委任することになりますね,,(もしこんなんなったら相談してください。弁護士紹介します)

※登記官がどこまでできるのかとか,登記をどう処理するのかとか,そういうのは法律学的に凄く難しい話です(ブログなのででこれ以上やめます)。

 

権利書を紛失した場合にかかる費用

最後に金の話をしておきます。権利書がなくなったことによって経済的な損失があるか。つまり金がかかることがあるかを書いてしめます。

何もしなければ費用はかかりません

終盤怖いことを書きましたが,序盤に書いたとおりそんなにリスクは高くない。ヤバイことになる可能性はそれほど高くありません。万一という程度でしょう。なので,とりあえずは何もしないってことでもいい。その場合,何もしないのでお金はかかりません。

法務局への「登記識別情報の失効申出」は,さっき書いたとおり手数料無料

これは有料でもいい気がするが無料なんだね,,

法務局への「不正登記防止申出」も無料

これはかわいそうだから無料でいい。こんなんに役所が手数料取ったらですよね。

ただし,もし,不正登記が実行されて争うための訴訟費用(弁護士報酬と実費)は別

万一不正登記が実行されて,仮処分申立てや訴訟を提起するなら,担保や弁護士報酬と裁判所費用がかかります。いくらかかるかは不動産の価値等によって変わる。ほんとに変わるから何とも言えません。

司法書士が「本人確認情報」を作成する手数料(値段)は,ずばり金5万円

※当所調べ(っていうか当所基準)也

事務所によって自由に設定できますので他は知りません。ただし個人的な感覚だと業界アベレージかと思います。納得すれば依頼していただき,しなければ別を当たっていただくだけ。偉そうですみませんwただし,場合によっては値下げもします。逆に初対面且つ確認資料等が微妙だと10万円とかいただくこともあります。いずれにしても要相談。そのレベルでかかると考えていただき,どうしても嫌ならもう一度権利書を探してくださいw

紛失したとする権利書。銀行や農協に預けたりしてませんか?司法書士や税理士,弁護士のところはどうでしょう?親兄弟のところは?引越しのときにどっかやりましたかね,,ヤギが食べたはずはないと思いますが,,

権利書を食べるやぎ

わしも選ぶっちゅうねん。

営業エリア・業務地域を教えてください。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

「権利書(権利証)のことは何でも聞いてください。案外勘違いしている人が多いですよ。土地家屋の名義変更のご依頼もお待ちしていますっ」

無料メール相談はこちら。司法書士が2時間以内にお答えします!

 

相続登記を自分でする方・したい方はこちら

相続登記(名義変更・名義書換)の手続きを自分で法務局に申請する方法

 

不動産の登記のことは奈良王寺の明徳司法書士事務所まで!

奈良王寺で,遺産相続・生前贈与・財産分与・抵当権抹消により,自宅(住宅)ほか土地家屋の名義変更の依頼をしたり,不動産登記の無料法律相談をする方法

 

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【急げ】不動産売買の登記費用や司法書士報酬(手数料)が高いと思っているあなたへのメッセージ

 

その他,つづきにどうぞ

権利書もいいけど税金は大丈夫ですか?不動産売買の税金をまとめておきました。

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