相続大全集

贈与税非課税で土地や建物を子供や孫に贈与し登記名義を変更する方法(相続時精算課税)

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相続時精算課税で親子や祖父母から孫に住宅を生前贈与する

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

 

住宅(土地・建物)の名義を子や孫に移したい

住宅その他の土地建物を,生前に,親や祖父母から,子や孫に変えておきたいと希望されるケースがあります。どんなケースでしょうか。以下のような場合です。

  • 高齢になってきたので生前に遺産分けをしておきたい。
  • 死んでから揉めないように,いまのうちに,同居の長男に住宅と土地の名義を変えたい。
  • 親の土地に子供が家を建てているのでこの際土地の名義も子供にしてあげたい。名義を揃えたい。
  • 先祖の土地の名義を家を継ぐことが決まった次男に変更したい。
  • 相続税の節税対策として財産を減らしたい。
  • 使ってない土地建物を売却したいが,高齢者が売主では契約等に動きにくいので,子供等に名義変更してから進めたい。
    などなど

さて,こんなときにする不動産の名義変更ですが,きっと不動産をもらう方から,渡す方に,お金を支払ったりしないので,法律的には「生前贈与」「贈与契約」を理由として行うことになります。

ちなみに,不動産の名義変更つまり所有権移転登記をするには理由(登記原因)が必要です。ただ名義変更だけする,ということはできなくて,必ず名義変更の所有権移転登記を申請する理由となる,所有権移転という権利変動が生じた事実関係を法務局に報告しなければいけません。具体的には,登記申請書に,「登記原因とその年月日」を記載せねばならず,また登記申請書には,その登記原因が生じた事実関係を証する「登記原因証明情報」なる添付書類を添付せねばなりません。今回のように,生前贈与によって名義変更の所有権移転登記をする際の登記原因は,「年月日贈与」であり,「登記原因証明情報」としては,民法上の贈与契約があったと評価できる事実関係が記載された文書を準備します。

 

何も考えずに子や孫に贈与して名義変更したら多額の贈与税がかかる!

さて,以上説明したとおり,住宅その他の不動産の名義を子や孫に移す行為は,法律的には民法上の贈与契約によります。そして,贈与による財産の取得には,相続税法にもとづいて贈与税が課税されることになっています。贈与税を課税され支払うことになるのは財産をもらう人です。つまり,無償で財産をもらったら,もらった人に,もらった財産の額に応じて定まる税率による贈与税が課税されるので,一般的に高額財産である不動産もらった人は,贈与税の申告をして,多額の贈与税を納税しなければならなくなるのです。

贈与税の税率や金額は以下国税庁のWEBサイトをご覧ください。親や祖父母から,子や孫への贈与については,【特例贈与財産用】(特例税率) のところに書いてあります。贈与税が非常に高いことがお分かりいただけるかと思います。

ホーム>税について調べる>タックスアンサー>贈与税>贈与と税金>No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

 

子や孫に生前贈与しても贈与税がかからない仕組みがある!

「そんなにお金がかかるなら生前贈与なんてしないよ」

「せっかく贈与してやったのに何百万も税金が来るんじゃかなわないので止めとく」

普通はそのように考えられますよね,,,

相続時精算課税制度という仕組み

しかし!この非常に高税率で多額の贈与税を支払わないで生前贈与できる仕組みがあるんです。この仕組み,制度の適用をしつつ(要件を満たして)生前贈与をすれば,子供さんやお孫さんに対する贈与にについて,いま贈与税を支払う必要はありません。その仕組み,制度のことを,「相続時精算課税制度」といいます。

相続時精算課税制度とは何か

相続時精算課税制度をごく簡単にいうと,「いま贈与税を支払わず,贈与者が死亡したときの相続税として精算する制度」と表現できます。つまり,贈与税の課税を将来にペンディングして,贈与者が死亡した際,いま贈与した財産を,あくまで相続税の計算上贈与がなかったものとみなして遺産に戻し計算し,その遺産をもとに相続税の課税を考える制度です(相続時まで名義変更できないとか,相続時に名義を戻すとか,そいうことではありません。あくまで相続税の計算上,相続時に戻し計算するという話です)。

この相続時精算課税制度を使わずに普通に生前贈与し,いま贈与税を支払った場合(暦年課税),当然,将来,その財産に相続税はかかりません。もう名義変更済みであって贈与者故人の遺産ではないからです(戻し計算もしません)。ここに大きな違いがあります。

相続時精算課税制度を使っても使わなくても同じ?

?いま贈与税を支払わないけど,相続時に相続税として支払うなら,結局支払うから同じじゃないの?支払い時期だけの問題?

そうではありません。相続税には基礎控除額という課税フリーの大枠があります。ある程度資産がある人にしか相続税がかからないようになっています。現在の相続税法では,3000万円に,法定相続人の数*600万円を加算した額です。法定相続人が子供二人の場合,4200万円が基礎控除額となり,遺産がこれにおさまるなら相続税はかかりません。

例えばこの事例で,1000万円の不動産と2000万円の預貯金等金融資産を持っている父親から,相続時精算課税制度を使って不動産の生前贈与を受けたとします。不動産は名義変更を済ましました。その後父が亡くなったら,相続税の課税対象になる遺産は3000万円です。不動産も遺産に戻して計算するからです。しかし,3000万円は4200万円に満たないので,遺産は基礎控除額におさまります。なので相続税はかかりません。つまり,贈与時に贈与税を支払わずに贈与でき,相続時に相続税も支払わないで済んだ。贈与税も相続税も課税されずに不動産の生前贈与ができるわけです。これが,相続時精算課税制度を使って贈与税非課税で不動産を生前贈与できますよ,という理屈のすべてです。

確認しておきます。この相続時精算課税制度を使わないで生前贈与したらどうなるか。相続税の基礎控除額に対して,贈与税の基礎控除額は,年間110万円です。1000万円の不動産を贈与するんですから,基礎控除額を引くと,贈与税の課税対象は,890万円です。親子間の生前贈与なら特例贈与財産の税率が適用されます。890万円の贈与なら税率30%,税額控除が90万円なので,以下のとおり贈与税が課税されます。

贈与税額=(890万円*0.3)-90万円=177万円

なんと贈与税を177万円も支払わないといけません。相続時精算課税制度を使った場合と使わない場合をまとめると次のとおりです。不動産の財産評価を1000万円で計算しているので,これが1500万円,2000万円と増えると,贈与税ももっと跳ね上がります。

相続時精算課税制度を使って生前贈与

  • 贈与税=0円
  • 相続税=0円

普通に贈与(暦年課税)

  • 贈与税=177万円
  • 相続税=0円

ちなみにどうしてこんな制度があるのか

説明すると非常にややこしくなりますが,要するに,本来,相続税と贈与税が同じものだからです。というか,相続税が本体で,贈与税はおまけです。法律の体裁も,相続税法だけがあって,贈与税法はない。相続税法の中に贈与税の規定(条文)があるだけです。

  1. 死んだら相続した遺産から税金をとる。ただし,普通の人が困らないように,一定の基礎控除を設ける。
  2. しかし生前贈与されたら遺産から相続税がとれない。対策した人としなかった人の課税の不平等も生じる。なので贈与税という税金を作った。
  3. そうであれば,本来資産が相続税の基礎控除におさまるような人の贈与には,相続税の補完税としての贈与税も課税すべきじゃない。死ぬまで持っていればどのみち相続税がかからないんだから。
  4. ということで,ちゃんと贈与時に申告して,相続時に計算しなおすと表明した人には,一定金額まで,贈与税を課税しない取扱いをしてもよかろう。

相続時精算課税制度を使った生前贈与に贈与税が課税されないのはこんな感じの理由からだとお考えください。

 

相続時精算課税制度を使うための要件

生前贈与について相続時精算課税制度を選択するには要件があります。

財産をあげる人(贈与者)の要件

満60歳以上(贈与する年の1月1日現在)の父母又は祖父母でないといけません。

財産をもらう人(受贈者)の要件

満20歳以上(贈与する年の1月1日現在)の子又は孫でないといけません。

贈与財産の種類の要件

財産の種類は何でもよいです。不動産でも金銭でも株式でも可能です。この記事の想定は不動産です。

贈与財産の金額の要件

  • 2500万円を上限とします。この範囲内なら非課税です。もしこれを超える贈与をしたら超過分に一律20%の贈与税がかかります。
  • 金銭以外の財産は,国税庁の定める財産評価基本通達によって財産評価して金額を定めます。不動産なら,原則として,土地は路線価,建物は固定資産税評価額で計算します。取引事例など,当事者が勝手に評価した金額を使えるわけではありません。

贈与税申告の要件

相続時精算課税制度を使うには,必ずその旨の贈与税の申告をしておかなければいけません。何もしなかったら普通の贈与(暦年贈与)になるので,もし申告せずに放置していたら大変なことになります。

なので,財産をもらった受贈者は,必ず,贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に,管轄の税務署に贈与税の申告書を提出してください。贈与税の申告書には,「相続時精算課税選択届出書」ほかの書類を添付します。

参考)

 

贈与税の相続時精算課税制度を使って名義変更する方法

では,具体的に,相続時精算課税制度を使って子や孫に不動産を生前贈与する手順を考えてみます。

親族で話合いをして最終決定する

今一度生前贈与する趣旨というか動機というか,何のためにそれをするのかを考えてみてください。贈与が完了すると不動産は受贈者たる子供や孫のものになります。完全に所有権が移ります。そうすると,不動産の管理処分は所有者の子や孫の権利となるので,今後不都合が生じることがないかおさらいしてください。

子供や孫の意向もよく聞いてください。生前贈与は契約なので,相手が嫌がったら無理やり押し付けることはできません。逆に,もしあなたが子供や孫の立場だとして,親や祖父母が嫌がっているのに無理やり生前贈与を矯正することはできません。

そもそも手続きする必要があるのか,メリットはあるのか等分からなくなったら,司法書士に相談をしてみてください。疑問が解けるかもしれません。

贈与契約をして贈与契約書を作る

繰り返しますが贈与は契約です。財産をあげる方ともらう方の意見が合致してはじめて生前贈与が成立します。不動産の贈与というのは財産が財産だけに重要な法律行為です。後のトラブルをさけるために,合意ができたら契約書を作ります。生前贈与の贈与契約書の作り方等をまとめておきましたのでご覧ください。

贈与契約書の作り方・書き方・作成方法を説明します

贈与契約書の書式見本(ひな形)

夫婦間で奈良県の住宅を生前贈与する贈与契約書

法務局に所有権移転の登記申請(名義変更)をする

贈与契約書を作って契約が成立し,効力が生じたら,法務局で登記名義の変更をします。具体的には,「年月日贈与」を登記原因とする「所有権移転登記」等を法務局に申請して登記簿の名義を書き換えます。登記が完了したら,新しい権利書(正確には,現行法上,「登記識別情報」といいます。)がもらえるので,これを大切に保管します。

名義変更の登記申請をして権利書(登記識別情報)をもらうまでの手続きはだいたい以下のとおりです。

申請書等の作成

登記申請書と登記原因証明情報を作って夫婦双方が押印し,登録免許税を計算して税額分の収入印紙を申請書に貼る。

登記申請書の書式見本(ひな形)

奈良県王寺町の司法書士の夫婦間贈与の登記申請書

登記原因証明情報の書式見本(ひな形)

奈良県で居住用不動産(住宅)を夫婦間贈与する登記の登記原因証明情報

添付書類の準備

登記申請書の添付書類を準備する。

贈与者(あげる方)
  • 権利書
  • 印鑑証明書
受贈者(もらう方)
  • 住民票

法務局に登記申請

登記申請書と添付書類をセットして管轄の法務局に提出する。つまり登記申請する。

登記完了と権利書の受取り

一定期間経過後登記が完了するので,法務局で権利書登記識別情報を受け取る。同時に登記簿謄本(登記事項証明書)を請求して受取り,登記がちゃんとされているか確認する。

登記申請書についてごく簡単なまとめ記事が法務省のWEBサイトにあります。以下のリンクをご覧ください。なお,やり方が分からない人は司法書士に登記手続きを一式依頼してください。全部司法書士がやってくれます。

法務局トップページ>不動産登記申請手続>不動産登記の申請書様式について

税務署に贈与税の申告(「相続時精算課税選択届出書」付)をする

先ほど要件のところで述べたとおりです。必ずしてください。これをしないと相続時精算課税制度を選択して贈与したことが税務署(国)に伝わらず,普通の暦年贈与になってしまいます。つまり多額の贈与税が課税されます。

出し忘れた場合,後から書類を出しても,相続時精算課税制度を選択することはできませんからご注意ください(司法書士に名義変更の登記を依頼したら記録を管理するので出し忘れはありませんが)。

参考)

 

以上で,「相続時精算課税制度を使って,親子間や祖父母から孫に対し,贈与税非課税で,不動産を生前贈与し,名義変更する方法」の説明を終わります。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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夫婦間贈与の特例を使って贈与税非課税で居住用不動産を配偶者の登記名義にする方法

 

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