相続大全集

親名義の青空駐車場にアスファルトを敷いて綺麗にし節税する方法

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青空駐車場にアスファルトを敷いて節税

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

あなたや,あなたの親が,所有している土地を「青空駐車場」にしているなら,少し投資をして「アスファルトのちゃんとした駐車場」にすると相続税の節税対策になります(アスファルトだけがちゃんとした駐車場ではないですが,,,)。

 

なぜ青空駐車場にアスファルトを敷くと相続税の節税対策になるか

青空駐車場のままだと相続税の財産評価においては「自用地」として評価されます。自用地とは自分が自分用に使っている土地のこと。他人様に貸していない土地のことです。「いやいや,駐車場として他人に貸しているじゃないか!利用に制約があるじゃないか!」と言いたいところですが,駐車場契約は借地借家法の適用がないから契約期間が来れば更新拒絶してすぐに自分で使う状態に戻せるし,青空駐車場ならそのまますぐに家を建てたりできるから自用地評価なのです。つまり,青空駐車場は,法律的も,物理的にも,自用地となんら変わらない土地であるというのがお国の駐車場の財産評価です。

対して,青空駐車場にアスファルトを敷いてちゃんとした?と言ったら失礼ですが一端の駐車場にするとこれが変わります。アスファルトの駐車場にしたからといって駐車場契約の法的性質は変わらず,期間満了で更新拒絶できることは同じです。しかしアスファルト敷きの駐車場は,土地のうえにびっしりと,アスファルトが敷き詰めて施工されています。アスファルトはしっかりとした「構築物」なのでそう簡単にははがせません。敷くのもはがすのもそれなりのコストがかかるので,物理的に気合が入っています。要はちゃんと駐車場として当面貸し出し続けるような仕様なのです。そこでこのアスファルトを敷いた駐車場については,いわゆる小規模宅地等の特例のうちの「貸付事業用宅地」に該当するとされ,この土地の評価を,200㎡までの部分に限り,50%減額して評価できます。つまり,200㎡までなら,5割の評価に資産価値を下げられるのです。

小まとめ

  • 青空駐車場は,貸付事業用宅地の特例が使えません。
  • アスファルトを敷いた駐車場は,貸付事業用宅地の特例が使えます。
  • 青空駐車場にアスファルトを敷くと相続税の課税財産を圧縮できるので,節税対策になります。

参考

  • 相続税法における宅地等とは,土地又は土地の上に存する権利で,「一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているもの」をいうので,アスファルトという構築物がないと貸付事業用「宅地」とはならないのです。
  • 国税庁 駐車場として利用している土地の評価

 

青空駐車場からアスファルトの駐車場にした場合の節税効果の具体例

青空駐車場にアスファルトを敷くと貸付事業用宅地の評価ができます。200㎡まで5割評価です。例えば,

例)

青空駐車場

  • 面積=100㎡
  • 路線価=1㎡あたり50万円
  • よって,相続税評価=5000万円

アスファルトを敷くと,,,

  • 面積=100㎡
  • 路線価=1㎡あたり50万円
  • 相続税評価=5000万円
    ここまで同じ
  • これに,貸付事業用宅地の特例を適用=2500万円

 

そんなこと言ったって○○なんじゃないの?という疑問にお答えします

細かいことは置いておいて,青空駐車場にアスファルトを敷いたら土地の相続税評価をかなり抑えられることは分かったと。しかし,そんなことすると別の面で不都合があるんじゃないの?うまい話には裏があるというのが世の常じゃないか?という方等の,いろいろ気にされるポイントをいくつか挙げてこれに簡単なコメントを付けておきます。

青空駐車場にアスファルトを敷いたら土地の固定資産税がめちゃくちゃ増えるんじゃないの?

土地の固定資産税は変わりません。青空駐車場はもともと雑種地で宅地並みの課税を受けているはずです。そのまま変更ありません。

ただし,アスファルトの部分が「構築物」として税務上の「償却資産」になり,固定資産税の課税対象として新たに加わります。固定資産税は,土地,家屋及び償却資産に課税される税金だからです。償却資産の固定資産税の税率は,課税標準額*1.4%です。なお,課税標準額が150万円未満の場合は課税されませんが,償却資産の申告は必要です。

以上,固定資産税負担の増加分は,ないか,大したことないか,いずれかであると理解いただけるはずです。

青空駐車場にアスファルトを敷くのにめちゃくちゃお金がかかるんじゃないの?

そんなにかかりません。1㎡あたり5000円程度が相場だと言われています。100㎡に敷き詰めると50万円,200㎡で100万円です。償却資産になるので資産計上して10年で償却します。100㎡の50万円なら1か月あたり4000円,200㎡の100万円なら1か月あたり8000の費用です。高いですか?

アスファルトの部分が資産になって相続税の課税財産が増えるんじゃないの?

アスファルトを敷くのにかかったお金に相当する額を資産計上して,10年で償却します。亡くなったときの残価の7掛け(70%)が,アスファルト敷き駐車場部分の相続税評価だと考えてください。土地部分の相続税の節税効果(貸付事業用宅地の特例適用による減価分)と比べていかがでしょうか?

アスファルトじゃなくて砂利を敷いても同じことなんじゃないの?

しっかり敷かれていてそのままの状態で相続できれば同じことです。しかし,砂利よりアスファルトの駐車場のほうがちゃんとしているし,車も傷つかないので喜ばれますよ。それから,,もししっかり管理したりチェックしたりしないで放置しており,相続開始のときに,砂利が地面にめり込んでいたり,砂利が減って地面が露出していたりすると,これが構築物とは認められず,貸付事業用宅地の特例を受けられない可能性があります(これは超重要な問題です)。きっちりメンテナンスしなければいけないし,飛び石被害などでると駐車場オーナーとしてもよい気がしないので,やはりアスファルトを敷いたほうがよいのでは?

駐車場に「空き」が多すぎたら特例が使えないんじゃないの?

大丈夫です。空きが多くなっても土地全体に貸付事業用宅地の特例を適用できます。ただし,自分の車を停める駐車場に何区画か利用していたりすると,当該面積分は適用対象外です。

コインパーキング業者がアスファルトや料金所など構築部を所有してたら特例が使えないんじゃないの?

問題ありません。貸付事業用宅地の特例を適用するための要件として,構築物の所有者が誰であるかは問題になりません。よって,構築物の所有権がパーキング業者にあるような契約をしていても,特例の適用を妨げられるものではありません。

土地の半分だけアスファルトを敷いたら特例が使えないんじゃないの?

使えますが,アスファルトを敷いている部分のみが特例の恩恵を受けられます。地面が露出している部分については,特例の適用を受けられません。

アスファルトの駐車場を親族に貸していたら特例が使えないんじゃないの?

親族に貸していても問題ありません。ただし,「相当の対価」でもって貸していることが,特例の適用を受けられるかどうかを決めます。この相当の対価の計算は非常に難しいので説明は割愛します。とにかく相場で貸していれば問題なく,ほんの少しだけなら値引きしていても問題ないでしょう。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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