相続大全集

いまだからこそ投資用マンションを2戸以上購入して相続税の節税対策と争族対策をする!

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投資用ワンルームマンションで相続税を節税

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

親の先がもうそれほど長くないいまだからこそ,投資用のワンルームマンションを複数個購入する節税対策を検討することができます。

資産の圧縮が相続税の節税対策にとって1番重要であること,不動産を購入すると基本的にそれだけで節税対策になること(現金と不動産の評価方法の違いから)は,ご存知の方も多いでしょう。

一方,親名義で収益不動産を買うと,親が死ぬまでの間に収益が蓄積して資産を増やしてしまい,節税対策の効果を減殺してしまうのも事実です。この点,いまこの記事をご覧になっているあなた自身や,あなたの親が,もうそれほど先が長くないという前提に立つならば,賃料収入による資産蓄積はそれほど心配ないわけで,やはり不動産購入による節税対策が有効である可能性が高いです。

今日は,不動産購入による節税対策のうちでも,節税効果が高いケースの多い,投資用のワンルームマンションを購入して節税対策をする方法のメリットをお話します。

 

投資用ワンルームマンションは時価と相続税評価額との差が大きいから節税対策に有利

不動産の購入はそれだけで資産圧縮になる

不動産の購入は原則的にそれだけで資産圧縮になります。現金つまりキャッシュと,不動産には,相続税の財産評価において差があるからです。当然財産評価額において,現金>不動産という関係が成立します。

相続税の財産評価において,土地は路線価方式(路線価がない土地は固定資産倍率方式)で,建物は固定資産評価額で評価します。土地や建物にもいろいろあるので一概には言えませんが,現金に比べて,5割から8割程度,不動産のほうが財産評価が低いです。つまり現金を不動産にかえると,その比率にて相続税の課税財産を圧縮できるのです。

マンションは土地が共有ならのより資産圧縮効果が高い

マンションはさらに資産圧縮効果が高くなります。マンションのような区分所有建物は,一戸建ての土地建物と比較したときに,現実に所有している権利関係よりソフト面が割合として高く評価されている面があります。

マンション所有者は区分所有建物の専有部分と,マンションの共有部分である共用部分の持分,それにマンション所有者全員で共有する土地の所有権の共有持分(敷地利用権が所有権の場合)を持っています。建物の専有部分(部屋)はよいでしょう。専有部分の全部に所有権が及びんでいます。しかし土地は全員で共有しています。なので,マンション所有者一人一人が所有している土地の面積は非常に小さいです。小さい土地のうえに高く伸ばした建物を建てて土地を有効利用するのがマンションの本質ですから,マンションの各オーナーは,土地を少ししか所有していないのは当然です。マンションの時価というのは,じっさいに持っている法的権利に比べて高く評価されている。立地その他の利便性というソフト面の価値が大きくて,不動産に対して持っている法的権利は小さいのです。

そして,相続税の財産評価は,ソフト面ではなく,不動産に対する法的権利を対象として行います。この点は一戸建ての住宅を所有している人と同じです。ソフト面は考慮しないのです。なので,マンションは,時価と相続税評価との差額が大きく,マンションを購入が資産圧縮効果が高い所以となります。

例)

時価評価

  • マンション=5000万円
  • 一戸建て=5000万円

相続税の財産評価

  • マンション=2000万円
  • 一戸建て=3000万円

分かりやすくするとこんな感じです。

投資用ワンルームマンションならさらに評価減を受けられる

マンションはマンションでも,それが他人に対して貸し出される投資用のマンションなら,さらに相続税の財産評価において有利に扱われます。他人に貸している土地や建物は,当然ながら所有者が自由に使えないので,その利用権の価値を控除する(使えないという不利益分を差っ引く)必要があるからです。

「貸家」は3割減で評価できます。借家権割合が30%なので,その分を引けるのです。

貸家の評価=固定資産評価額*(1-借家権割合)

ワンルームマンションの敷地は「貸家建付地」になり,これも以下の計算式で計算しが額に減額されます(借地権割合は国税庁が土地ごとに50%とか60%とかいうふうに決めています。路線価図に書いてあります)

貸家建付地の評価=自用地としての価格(路線価等)‐(自用地としての価格*借地権割合*借家権割合)

例)

時価評価

=5000万円

賃貸に貸し出さないワンルームマンション

  • 建物=1500万(固定資産評価額)
  • 土地=500万円(路線価*共有持分の割合)
  • 合計=2000万円

賃貸に貸し出す投資用のワンルームマンション

  • 建物=1500万円*(1-0.3)=1050万円
  • 土地=500万円-(500万円*0.6*0.3)=410万円
  • 合計=1460万円

※借地権割合を60%とする

さらに小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地)も使えるケースがある

投資マンションは,「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」の対象になります。

いわゆる小規模宅地の特例とは,相続人が相続等によって取得した宅地のうち,一定の要件を満たすものについて,一定限度の面積まで,相続税の課税価格に算入する価格を減額することができる制度です。要は,宅地の価値を低く評価できるものです。

小規模宅地の特例には次の三つがあります。

投資用ワンルームマンションの敷地たる土地は,貸付事業用宅地に該当します。この特例を利用すると,200㎡までの部分について,50%の割合の評価減をすることができます。

もっとも,小規模宅地の特例の三つの類型には併用するためのルールがあり,全部が全部完全に併用できるわけではありません。ルールはこうです。

  • 特定事業用宅地の特例は,常に独立して限度いっぱいまで利用できます。
  • 特定居住用宅地の特例と,貸付事業用宅地の特例は,併用する場合一定の制限がかかります。

ややこしいですから,このあたりは資産税専門の税理士に相談して対策します。

 

投資用ワンルームマンションを複数(2戸以上)購入すると争族対策に有効

投資用のワンルームマンションを購入すると相続税の節税対策になることは以上説明のとおりです。しかし,投資用ワンルームマンションを購入するメリットはこれだけにとどまりません。

投資用ワンルームマンションを2戸以上購入すれば,共同相続人の遺産分割紛争を予防する「争族対策(遺産分割対策)」にも有効に働きます。

節税対策のために大きな不動産を一つ購入したり,大きな収益物件を一棟購入したりするのも悪くはないのですが,そうしてしまうと将来の遺産分割で揉めることがあります。大きな不動産が一つの権利になっていると,それをどう共同相続人で分けたらいいのか難しくなるからです。現金に余裕があったり,すぐ売却できればまだいいのですが,そうでない場合は困ります。

遺産分割で揉めて最終的に不動産を共有で相続することになればやっかいです。誰がどう管理するのか,誰に貸し出すのか,いつどのように売却処分するのか等々,不動産が共有になると,全員で決めなければいけない(動かない)ことが出てきます。なので不動産の権利は共有にすべきでないのです。

この点,投資用ワンルームマンションは比較的安く,同じような価値の物件を複数見つけることが容易です。都市部に同じようなスタイルの投資用ワンルームマンションを複数購入して,それを各共同相続人に分けて相続させれば,相続人が揉める要素がなくなります。

つまり,投資用ワンルームマンションを複数購入する方法で相続税の節税対策をすることは,同時に,共同相続人の遺産分割紛争を予防する争続対策(遺産分割対策)にも役立つ可能性があるのです。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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