相続大全集

親子で不動産を交換すると相続税の節税対策になるって本当?

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親子で不動産を交換して節税

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

相続税の節税対策の一つに,親子間で,それぞれが所有している不動産を交換する方法があります。今日はこの方法について説明します。

 

不動産を交換するとはどういうことか

交換するとは文字どおりお互いの持っている不動産を入れ替えすることです。親のもっている不動産を子に,子の持っている不動産を親に,同時に不動産という資産を譲渡し合うことです。民法上の交換契約です。

 

不動産を交換すると譲渡所得税がかかるのでは?

不動産の交換も資産の譲渡になる

不動産という資産を譲渡すれば,資産の譲渡による所得として,通常は譲渡所得税が課税されます。交換によって不動産を移転することも資産の譲渡に該当するからです。

譲渡所得税にいう資産の譲渡とは,有償無償は関係なく,所有資産を別の人に移転する一切の行為を指します。売買契約による譲渡が典型的ですが,交換,競売や公売,代物弁済,財産分与,収用,法人に対する現物出資等も含まれます。

つまり不動産を交換すると親子の双方に譲渡所得税が課税され,節税対策にならないのではないかとの疑問が生じます。

「固定資産の交換の特例」を利用すれば譲渡所得税がかからない

しかし,一定の要件を満たす固定資産の交換については,譲渡所得税がかかりません。すなわち,法律には,土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは譲渡がなかったものとする特例があります。しかしこの特例には要件があります。要件は次のとおりです。

  • 交換する資産は同種の固定資産じゃないといけない
  • 譲渡する資産は,1年以上所有していたものじゃないといけない
  • 譲受する資産は,交換の相手方が,1年以上所有していたもので,交換のために取得したもの以外じゃないといけない
  • 直近の譲渡資産と同じ使い道で譲受資産を使わないといけない(同じ用途に限定)
    土地なら,宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野などの分類が同じ必要
    建物なら,居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用などの分類が同じ必要
  • 資産の価額の差額が,高い方の20%以内でないといけない(あまり価格差があってはダメ)

この要件を満たす不動産の交換には譲渡所得税がかからないのです。

 

親族など特殊関係者間での交換は資産価額の差額が20%以内でも問題?

気になるのが資産の価額差の要件。差額20%以内になっているかどうか。

第三者間取引(一般の経済取引・市場取引)の場合

売買契約がそうであるように不動産の価格をどう決めるかは当事者の契約の自由であり,種々の条件を勘案して当事者の交渉によって決まるものです。なので,基本的には,当事者が20%以内に収まると考えたのであればこれが尊重されます。

(交換資産の時価)
所得税基本通達 58-12 固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、法第58条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。(昭56直資3-2、直所3-3追加)

特殊関係者間の取引の場合

しかし親族間など特殊の関係者間ではそうはいきません。親族間などでは合理的な契約交渉が期待できないので,やはり客観的に価額を認定する必要があります。また国もそうします。

交換特例すら認めてもらえない場合

国において交換対象の不動産の価格差が20%以上あると認定されたら,固定資産の交換特例の適用を受けることができません。つまり,譲渡した不動産の価格の全部が,譲渡所得税の対象になります。

交換特例は認めるが交換差金を認定される場合

交換対象の不動産の価格差が20%以内に収まるものの,両不動産には価格差があり,交換差金が存在すると認定されたらどうなるでしょう。この場合,交換特例の適用は受けられるものの,交換差金の部分について,贈与税が課税される可能性があります。つまり,価格の対応する部分について譲渡所得税はかからないが,差額の部分について贈与税がかかるかもしれないのです。

 

ところで,不動産の価格にはいろいろある

制度の前提を押さえたところで,少し視点を変えます。いままで不動産の価格や価額の話をしてきましたが,そもそも不動産の価格や価額はどうやって認定するのでしょうか。これわ分からないと,交換特例の要件を満たした交換契約を検討することができません。

我が国には,不動産の価格はこれだけあります。

  • 公示価格=国土交通省
  • 基準地価=都道府県
  • 路線価=国税庁(財務省)
  • 固定資産評価額=市町村
  • 鑑定評価額=不動産鑑定士
  • 取引価格=民間人の取引による

これをざっと眺めたら,次にいよいよ本題に入っていきます。

 

交換する不動産の「相続税評価額の差」を利用して節税対策をする

固定資産の交換特例の要件には,次ようなものが入っているとお話しました。

資産の価額の差額が,高い方の20%以内でないといけない(あまり価格差があってはダメ)

そして,親族間,親子間など特殊関係者間では,交換特例を受けるられたとしても,交換差金に贈与税が課税されるおそれがあると言いました。交換特例で譲渡所得税が免除されても,差金に贈与税がかかっては相続税の節税対策としては不十分です。

ということで,親子間で不動産の交換をするには,時価が等価でないといけないわけですが,ここからが重要です。時価が等価であっても,それがすなわち,相続税の財産評価において等価かどうかは分かりません。市場の取引価格や不動産鑑定士の鑑定評価額が仮に時価にあたるとして,これが同じ価格になるからといって,相続税評価額も同じになるとは限らないのです。なぜなら,不動産の価格は,それぞれに算定方式が違うからです(もちろん一定の関連性はありますが)。

不動産の相続税評価は,路線価のある土地は路線価方式により,路線価のない土地は固定資産倍率方式によって決まります。そして,おそらく多くの不動産は,時価>相続税評価額 と考えられる場合が多いはずです。いま言っているのは,時価と相続税評価額の関係が常に一定ではないということ。つまり,時価相続税評価額と認定できる土地もあれば,時価>>>相続税評価額と認定できる土地もあるということです。

この時価と相続税評価額の差額のギャップを利用して相続税の節税対策をすることができます。すなわち,相対的に相続税評価額の高い土地を親から子に譲渡し,相対的に相続税評価額の低い土地を子から親に譲渡する。譲渡所得税がかからないように,これに固定資産の交換特例の適用をする(時価が等価なのでこれが可能)。そうすることによって,被相続人たる親の所有財産の相続税評価額を減少させることができ,もって相続税の節税対策になるわけです。

 

交換する不動産につき「小規模宅地等の特例」を利用して節税対策をする

もう一つ考えられる対策があります。小規模宅地等の特例によって評価減できる金額が少ない不動産と,評価減の効率がいい不動産を交換することです。小規模宅地等の特例には,特定居住用宅地特定事業用宅地等がありますが,分かりやすくするために,特定居住用宅地を例にします。

特定居住用宅地の特例を適用すると,相続人が相続する住宅敷地について,以下のとおり相続税評価を減じられます。

  • 330㎡までの部分につき
  • 80%相当額

ここで二つの土地の存在を仮定してみます。

父親所有の宅地

  • 時価=1億円
  • 相続税評価額=8000万円
  • 面積=500㎡

子供所有の宅地

  • 時価=1億円
  • 相続税評価額=8000万円
  • 面積=330㎡

相続税の課税財産のシミュレーション

さて,このまま父が亡くなり,父所有の土地に小規模宅地の特例を適用したとします。適用できるのは330㎡までなので,以下のとおり計算して,3776万円が課税財産として残ります。

8000万円-(8000万円*330㎡/530㎡*80%)=3776万円

対して,親子の不動産を生前に交換して,現在子供所有の不動産が親所有になったとして,これに小規模宅地の特例を適用すると,,,

8000万円-(8000万円*330㎡/330㎡*80%)=1600万円

このとおり,1600万円が課税財産として残る計算になり,交換前に比べて,2176万円もの相続税の課税財産を減らせたことになります。

小規模宅地の特例と固定資産の交換特例を併用して節税する方法のまとめ

このように,親が比較的1㎡あたりの単価の安い大きな土地に住んでおり,子供所有の土地と交換しても小規模宅地の特例の要件を満たせる場合,親子の不動産を交換するだけで,大きく相続税の節税対策をすることができるのです。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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