相続大全集

子供名義のアパートを親名義にして相続税の節税対策をする方法

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子供名義のアパートを親名義にして相続税の節税対策をする方法

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

もう先が長くないだろう親の土地に,子供名義の賃貸アパートを経営していませんか?

  • 土地=親の所有名義
  • 建物(アパート)=子供の所有名義(子供が建築)
  • 権利関係=親が子供に土地を無償で使わせてあげている

つまり,親名義の土地に子供名義の建物(アパート)が乗っていて,子供が形式上大家となってアパートの部屋を第三者に貸し出しているような状態。親子の関係なので,土地は無償(又は格安地代)で使わせていて,契約書もないし,地代(賃料)の授受もない。世間的にはままあることかと思います。

 

相続税がかからない親ならそれでもいいが,,,

親にそれほど資産がなく,将来親が亡くなったときに相続税が課税される心配がない家なら,この状態をそのまま放置してかまいません。しかし,親に相続税が課税されるような資産がある場合は,相続税の節税対策として,子供名義の建物をここで一旦親名義にすることを検討する価値があります。

それって逆行してない???親の名義の財産を子供名義に移すなら分かるけど,子供名義の財産を親名義にしたら親の財産を増やすことにならないの?収益だって親に蓄積するし,,,と思われたかもしれません。確かに一見そのように見えます。しかしそうではありません。親の先がもうそれほど長くない場合に限っては,子供名義の建物(アパート)を一旦親名義にすることに意味があるのです。

以下を読んでいただければその理屈が分かります。

 

いまのまま放置した場合の相続税の課税価格は?

まず,相続税の財産評価において,土地は路線価方式(路線価のない場所は固定資産倍率方式で)で,建物は固定資産評価額でそれぞれ計算することになっています。今回,親の土地を路線価計算すると,以下のような相続税評価になるとします。なお,建物は子供が建築し子供名義なので親の遺産になりません。よって0評価。ほかに現金が2000万円ほどあるとします。

  • 土地=1億円
  • 建物=0円
  • 現金=5000万円
    合計=1億5000万円

この親の資産は1億5000万円であり,亡くなるとこの1億5000万円の遺産が相続税の課税財産になります(細かい話は捨象します)。

親名義の土地の上に子供名義の建物(アパート)が建っていて土地含めて子供が無償使用(又は格安地代で利用)しています。このように土地を無償使用等している状態は,法律上,「使用貸借契約」にもとづいて土地利用をしているのだ,と解釈できます。何も契約がないのではなく,お金を払わずにただで利用する契約が成立している,と考えるのです。

なお,親が子供に対し,使用貸借により土地を貸していても,親所有の土地について,相続税の財産評価の軽減を受けられません。親の土地は確かに利用制限を受けていますが,使用貸借の権利はとても弱いからです。親の土地は,何も権利制限のない,「自用地」として,満額の財産評価を受けます。更地評価を受けるということです。

 

子供名義の建物を親名義にした場合の相続税の課税価格は?

ところで,いまのケースにおいて,子供名義の建物を親名義にするとどうなるか考えてみます。子供名義の建物を時価(簿価)の5000万円で買い取り,親名義に所有権移転登記をした場合です。

  • 土地=8500万円
  • 建物=3000万円
  • 現金=0円
    合計=1億1500万円

注)

  • 借地権割合は50%
  • 借家権割合は30%
  • 建物の固定資産税評価額は3000万円
  • アパートは満室
    とする。

いかがでしょうか。建物の名変更前は1億5000万円あった課税財産が,1億1500万円に減少しました。3500万円分資産を圧縮できた計算です。資産圧縮は相続税の節税対策に直結します。よって子供名義の建物を親名義にすることは相続税の対策になるのです。

もう少しこの理屈を説明しておきます。いまの場合,,,

土地は「貸家建付地」としての評価を受けられる

親名義の土地に親名義の建物(アパート)があり,そのアパートを親が直接第三者に貸し出していると,アパート敷地たる土地は貸家建付地の評価を受けられます。貸家建付地の評価は次の計算式でします。

更地価格−(更地価格*借地権割合*借家権割合*賃貸割合)

1億円-(1億円*0.5*0.3*1)

建物は「固定資産税評価額」で評価できる

建物は時価ではなく固定資産評価額で計算できます。固定資産評価額は時価に比べて相当低い価格で割安です。現金でアパートを買い取れば,それだけで資産圧縮になります。現金は額面で評価されますが,アパートは固定資産評価額で評価でき,実質価格にギャップがあるからです。

 

子供名義の建物を親名義にする契約内容とやり方

売買契約をして契約書を作成する

贈与ではなく売買契約,つまり親が子のアパートを買い取る契約をしてください。贈与すると贈与税が課税されます。そして,証拠を残すために,かならずきちんとした売買契約書を作成してください。売買契約書には,親子の双方が,必ず署名押印をして実印を押印してください。

売買価格に注意する

売買価格を決めるときは必ず税理士に相談しましょう。この設定に失敗すると,アパートを売却した子供に譲渡所得税が課税されるおそれがあります。

代金は銀行借入れでまかなってもいい

売買代金は銀行から借入れて子供に支払ってもかまいません。細かい話しを抜きにすれば,現金で払おうが借入金で払おうが相続税の節税効果に変わりはありません。

所有権移転登記をする

そして必ずアパートの名義を親に変えておきます。法務局で所有権移転登記をするのです。所有権移転登記は司法書士に相談依頼して行います。この手法で相続税を節税するときは,むしろ最初から司法書士を入れて話を進めることをおすすめします。契約書の作成もしてもらえるはずです。

 

この節税対策の方法は,ぜったいに親の死期が迫ってからすること!!

冒頭にも記載しましたが,この方法を使って節税対策をするのは,親の死期が迫ってからです。もうそれほど親は長くないと,そういう状況が来たらとるべき対策の一つです。決して,親が元気でピンピンしているときに実行すべき節税対策ではありません。

いやむしろ,親が元気なうちにやると相続税の節税に逆効果です。決してやるべきではありません。というのも,親が元気なうちにこれをしてしまうと,今後賃借人から入ってくる家賃収入が全部建物所有者である親の手元に蓄積してしまって,むしろ親の財産が増えるからです。親の財産が増えることは相続税の節税対策に逆行します。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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