相続大全集

親に都会に引っ越ししてもらうと相続税の節税対策になる

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親に都会に引っ越してもらうと小規模宅地の特例で相続税の節税対策に

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

親など将来の遺産相続において相続税のかかる人が,いまより相続税評価の高い都市部等に新たに自宅を購入して引っ越すと相続税の節税になります。

なぜなら

自宅については,相続税の財産評価の計算において,330㎡を上限とし,80%減額して計算することができるからです。

つまり

自宅については,2割の評価額で計算できるので,1㎡あたりの単価が高い都市部等に引っ越して住んでいたほうが財産をより少なく評価できるという点で,相続税の節税になるのです。
さて,今日なこのことをもう少し説明します。

 

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)とは?

小規模宅地等の特例とは何か

居住用として相続する住宅(特定居住用宅地等)や,相続人が引き継ぐ事業に使われている土地(特定事業用宅地等)等については,これを丸ごと相続税の課税対象にすると,自宅売却を余儀なくされたり,事業の継続が危ぶまれることから,これらの土地の相続税評価を,一定の要件のもとに,大幅減額して計算できる制度です。

小規模宅地等の特例とは要するにどういうことか

要は,自宅だけ相続したのに相続税がかかりキャッシュがないから払えないで困る,というようなことでは国民生活が成り立たないので,「自宅等の相続税は大幅にまけてあげるよ」という相続税法上の特例です。

小規模宅地等の特例にはいろいろある

まず自宅の場合,そして家業に使われているような土地の場合,ほかに不動産貸付事業(マンション,アパートや駐車場の敷地)に使われている土地の特例もありますがこれは少し異種です。ここでは,自宅の場合,つまり「特定居住用宅地」の特例について話を進めます。

 

特定居住用宅地等の特例の内容を改めて確認する

要件を満たす宅地の相続については,,,

  • 330㎡の広さの部分まで
  • 80%の課税価格の減額ができます

330㎡まで8割減額できるんですね。330㎡と8割の評価減です。

 

330㎡まで適用,ということは330㎡を超える部分は減額できない!

この要件は,要するに豪邸は優遇しないよ,という趣旨でしょう。それだけ大きな土地に住んでいる人は余裕がある可能性が高いし,場合によっては土地を切り分けて売ってしまえば相続税も払えます。この制度によって減額してあげる対象にはないらない。せいぜい100坪程度までが限度でしょうということ。

つまり,この要件があるので,200坪,300坪,500坪あるような田舎の豪邸は,特例の適用面積が小さくなります。330㎡を超える部分について減額幅が少しずつ減少するんではなく,超える部分については適用なし,適用ゼロです。なので,自宅敷地は,330㎡の範囲内でめいいっぱい大きな土地になっているのが,最も相続税の節税になる土地ということができます。

 

20%の課税価格で計算できる,課税価格と節税効果の関係

土地の課税価格はどうやって計算するか(路線価)

相続税において,土地の資産評価は,路線価をもってすると財産評価基本通達に書いてあります。とちは路線価のあるところは路線価方式で課税価格を算出します。

路線価とは,国税庁が全国の主要道路(路線)ごとに設定した1㎡あたりの価格(路線価)のことです。路線価方式による土地評価とは,この路線価に,路線に面している土地の面積を掛けたうえ,各種の修正をかけて価格を計算する方式のことです。

ちなみに不動産の価格には次のようなものがあります。繰り返しますが,相続税の土地評価は路線価でします。

  • 公示価格=国土交通省
  • 基準地価=都道府県
  • 路線価=国税庁(財務省)
  • 固定資産評価額=市町村
  • 鑑定評価額=不動産鑑定士
  • 取引価格=民間人の取引による

都市部は地価が高いから節税効果が高い

さてこの路線価。都市部,利便性のいいところ,人気のある土地ほど高く設定されています。土地の経済的価値を決めるために設定される路線価ですから,それは当然のことです。地価は一般的に都市部のほうが高いのです。

ここで考えてみてください。高い土地の価格を8割減させるのと,もともと安い土地の価格を8割減させるのと,どちらが得かどうかを。これまた当然のことで,高い土地の価格を8割減し,2割評価してもらったほうが得に決まっています。土地の評価が高いかどうかは減額の要件になっていないからです。面積は330㎡までと決まっているが,路線価については制限がないのです。都心の100坪と田舎の100坪では地価がどのくらい違うかは想像に難くないでしょう。

さらに都市部は時価と路線価のギャップが大きい

地方の土地と都市部土地とでは,時価と路線価(相続税評価)とのギャップの程度に差があることも見逃せない事実です。地方の土地は一般に,路線価方式による価格が市場価格の8割程度です。しかし都市部では,7割,6割,場合によっては5割というところまであると言われています。つまり都市部で不動産を購入すると,購入した時点で相続税評価をかなり圧縮できるので,節税効果は相乗的に高まるのです。

 

最も効率のよいパターン

以上のことから敷衍して考えると,この小規模宅地等(うち特定住宅用宅地)の特例の効用を最も受けられるパターンが簡単に導かれます。それはこうです。

  • 自宅敷地は330㎡以内で可能な限り最大面積を
  • 住む場所はできるだけ1㎡あたりの地価が高い都市部で

もっとも,人間は相続税の節税だけを考えて生きているわけではないし,経済的なことだけがすべてでもありません。住環境はライフスタイルに大きく影響し,また老後の生活に影響が大きい。以上はあくまで「相続税の節税対策上は」という意味ですのでご留意ください(もっとも,都市部は病院も多いし買い物も便利なのでシルバー世代にも人気があります)。

 

計算の具体例(小規模宅地等の特例を有効活用するモデルケース)

制度のポイントが分かったところで,具体的な例を引いてみましょう。

田舎にいるとき

  • 所有しているキャッシュ=1億5000万円
  • 自宅土地の広さ=430㎡
  • 自宅土地の路線価=1㎡あたり3万円
  • 路線価方式による土地の評価=1290万円
  • 小規模宅地の特例を適用した自宅土地の評価=498万円
    課税される遺産の額(キャッシュ+不動産)=1億5498万円

都会に引っ越した後

  • 所有しているキャッシュ=2500万円
  • 自宅土地の広さ=330㎡
  • 自宅土地の路線価=1㎡あたり30万円
  • 路線価方式による土地の評価=9900万円
  • 小規模宅地の特例を適用した自宅土地の評価=1980万円
    課税される遺産の額(キャッシュ+不動産)=4480万円

田舎の郊外に住んでいる人が,都市部に1億2500万円で住宅を購入して,そちらに引っ越した場合を想定してみました。息子が仕事で実家を出て都市部で仕事をしている場合,親が子供の近くに新築住宅を購入して引っ越し,亡くなったら子供に相続させるとこのようになります。この特例を適用を受けて親が都市部に引っ越すことは,とても相続税の節税に有効であるとご理解いただけるはずです。

なお,親が住宅を購入するときは,子供の趣味を大きく聞いて,子供が使うのに適した住宅を購入してあげるととても喜ばれるでしょう。

 

小規模宅地等の特例(特定居住用宅地)の適用を受けるための注意点

特定居住用宅地というためには次の要件を満たしている必要あり!

被相続人の居住用の家であったこと(※)

物件が,被相続人の死亡直前に,居住用に使われていたこと

注)

  • 居住用物件が二つ以上あるときはメインに使っていたところのみ適用
  • 二世帯住宅でもOK(ただし,区分所有の登記をしているものを除く)
  • 死亡直前に老人ホーム等の施設に入っていても以下の場合にはOK
  • 要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたこと
    A 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホー ム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム
    B 介護老人保健施設
    C サービス付き高齢者向け住宅
  • 障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設などに入所又は入居していたこと

次のような相続人が相続すること

配偶者が相続する場合

要件なし。配偶者であるだけでOK

同居の親族が相続する場合

少なくとも相続税の申告期限までそこに住み続け,かつ所有し続けること

それ以外の親族が相続する場合
  • 配偶者や同居の法定相続人がいないこと
  • 3年内に自己所有又は配偶者所有の家に居住してなかったこと(所有していても住んでなければOK)
  • そこを相続税の申告期限まで所有し続けること
    など

※被相続人の居住用の家ではなく,被相続人と生計をともにする親族の居住用の家であった場合は,,,

この場合にも適用がありますが,家を相続できるのは次の者に限られ,それ以外の親族が相続する場合には適用になりません。

  • 配偶者(ならばOK)
  • 被相続人と生計をともにしていた親族で,少なくとも相続税の申告期限までそこに住み続け,かつ所有し続けること

相続税の申告をしてこの制度の適用を受ける旨申告書に記載する必要あり!

この制度の適用を受けるためには相続税の申告が必要です。相続税の申告をしないでも制度が適用になる基礎控除額や生命保険の非課税枠とは違う仕組みになっていますのでくれぐれも注意してください。相続税申告をして制度適用を申請しないといくら被相続人と相続人が同居する住宅でも1円も軽減を受けられません。

なお,制度の詳細は以下の国税庁のWEBサイトに詳しく書いてありますので必要ならば御覧ください。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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