相続大全集

親の土地を二つ分ける(分割・分筆)と相続税の節税になる理由を説明します。

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親の土地を分筆して相続税を節税

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

土地を二つに分けると相続税を節税できる場合があります。それもかなり大きく節税できる可能性が。今日はその理由とやり方について簡単に説明します。

 

土地を二つに分けると土地の相続税の財産評価を下げることができるから節税対策になる

最初に言っておきます。土地を二つに分けると土地に評価を下げられる場合があります。土地の評価が下がると,相続税の課税対象財産が少なくなるので節税対策になります。相続税は,課税になる相続財産遺贈財産が大きければ大きいほど税負担が大きくなる仕組みだからです。

 

さて,相続税で土地はどうやって財産評価するか

今日のお題をもう少し詳しく説明するために,そもそも土地は,相続税の計算をするについて,どのように価格を決定されているのか知る必要があります。相続税は,相続人が,相続又は遺贈によって取得した財産に対して課税されるわけですが,その課税価格の計算のもとになる不動産の価格の出し方を知っておかないといけません。

土地(不動産)の価格はたくさんある

  • 公示価格=国土交通省
  • 基準地価=都道府県
  • 路線価=国税庁(財務省)
  • 固定資産評価額=市町村
  • 鑑定評価額=不動産鑑定士
  • 取引価格=民間人の取引による

このとおり,日本には,土地の価値を決める価格がたくさんあります。

相続税を計算するための土地の財産評価はどうするか

このうち,国税庁の財産評価基本通達によって,相続税を計算するための不動産の価格として指定されているのが「路線価」になります。路線価をもって直接に土地の価格を算出することを「路線価方式」と呼びます。この方式は,国税庁によって全国の主要道路に個別に設定された単価(路線価)に,その道路に面している土地の面積をかけて土地価格を決定するものです。

例えば,ある真四角の土地の前面道路に設定された路線価が1㎡あたり5万円とし,その土地の面積が200㎡だとすると,路線価方式によるその土地の価格は,1000万円になります。

路線価はこちらで確認することができます。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表

 

土地が二つの道路に面していたらどのように財産評価するか

二面道路

では,道路が二つの路線(道路)に面している場合どう評価するのでしょうか。二面道路の土地には,土地面積を乗ずべき単価が当然に二つあります。このような土地の場合,値段の高い方の路線価を正面路線価とし,高い方の路線価の影響力の強い計算方式で土地の評価をします。土地全体の評価が,路線価の高い正面路線価に引っ張られる価格になります。二面道路は一般的に便利だという考え方から,一方のみが路線に接する宅地に比べて高く評価されてしまうのです。

(二方路線影響加算)
財産評価基本通達17 正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。(昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正)
(1)正面路線の路線価に基づき計算した価額
(2)裏面路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表3「二方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

角地

角地の場合も同じ問題があります。つまり,土地が二つの路線に面していることです。値段の高い方の路線価を正面路線価とし,高い方の路線価の影響力の強い計算方式で土地の評価をします。土地全体の評価が,路線価の高い正面路線価に大きく引きずられます。角地も一方のみが路線に接する宅地に比べて評価が高い扱いです。

(側方路線影響加算)
財産評価基本通達16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する(昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正)
(1)正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をい う。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額
(2)側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額

 

土地を二つに分けると相続税の節税になる

二面道路を二つに分ける

二面道路の場合は土地を真ん中(ちょうど中心という意味ではない)で分筆して,一方のみが路線に接する宅地を二つ作ります。こうすることにより,一つの土地は高い路線価で,もう一つの土地は低い方の路線価で分けて計算でき,土地を分ける前に比べて,土地全体の価格を抑えることができます。土地全体の価格を少なくできれば,相続税の節税対策になるのは明らかです。

二面道路を二つに分けて相続税を節税

 

 

角地を二つに分ける

角地もそう。角地を分筆して,一つの角地と,角地ではない一方のみが路線に接する宅地を作り出せば,角地のほうは高い路線価で,角地でないほうを低い評価で計算できます。よって土地全体を,分ける前に比して,低い価格で計算することができるんです。土地価格の減少は節税に直結します。ほかに,分筆をして,旗竿地を作り出す方法もあります。

角地を二つに分けて相続税を節税

 

土地を二つに分けるとはどういう意味か

1画地の土地を,2画地にすることです。画地というのは財産評価基本通達上の概念であってややこしいです。要するに,次のようにしておけば問題ありません。

土地を分筆する

分筆というのは土地を法律上分けることです。1番という地番の土地を,1番1と1番2に分けるようにです。あくまで法律上分けるので,現物の土地を物理的に変化させるものではありません。あくまで法務局の中で理屈上(登記簿上,図面上)土地の線引きをします。この分筆は登記をして行います。分筆の登記は土地家屋調査士が代理して申請します。

分割相続する

それぞれの土地を別の相続人が相続するという意味です。せっかく分筆しても1名の相続人が土地を全部相続したら1画地とみなされて節税効果が得られません。必ず分けた土地を別々に相続してください。

相続開始後でも可能

この,土地を二つに分けて分割相続し,土地全体の評価を下げる節税方法は,被相続人が亡くなった後でも実行可能です。相続税の申告期限までに分筆をすればこの節税方法の効用を受けられます。つまり二つに分けた土地として個別に路線価評価できます。

(評価単位)
財産評価基本通達7-2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。(平11課評2-12外追加・平16課評2-7外改正)
(1)宅地
宅地は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
(注)贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。
(2)以降略

及び

同(注)
1 「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地からなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。
2,3略

 

土地を二つに分筆して相続税を節税する場合の注意点

さて,最後に注意点を2点ほど述べて終わりにします。

「不合理分割」にならないように注意する

以上のような宅地の分筆が,ただ単に相続税の節税だけを目的にされたと考えられる場合は分筆しても無駄になる可能性が高いです。理由は,以下の(注)に書いてあるとおり。実体のない,合理的でない分筆は認められないです。次のような分筆はこれに該当する可能性が高いので,あくまで節税目的では行わないようにしてください。

  • 道路のない土地を生み出してしまうような分筆
  • 四角ではない不整形な土地を生み出してしまうような分筆
  • 一つの土地の接道が2メートル未満になり建築基準法の接道義務を満たさないような土地を生む分筆

再度以下太字箇所を確認

(評価単位)
財産評価基本通達7-2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。(平11課評2-12外追加・平16課評2-7外改正)
(1)宅地
宅地は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
(注)贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。

必ず資産税専門の税理士に相談する

相続税の財産評価はとても専門性が高い分野です。とくに不動産の評価はとても難しく,かつグレーゾーンも多いので,資産税を専門とし実績のある税理士に相談すべきです。相続手続や分筆登記のことを直接司法書士や土地家屋調査に依頼するときは,必ずその司法書士や土地家屋調査士を通じて,税理士にも相談をするようにしてください。間違うと大損をすることがあります。どういう税理士が相続税や資産税に詳しいか分からない方は,そここと含め,まず司法書士にご相談いただいても結構です。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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