相続大全集

遺産に不動産が多い人は遺言書が必須であるこれだけの理由

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地主や不動産を多数所有している人は遺言書が必要

奈良県北葛城郡王寺町の司法書士中尾哲也

不動産を多数所有していて,かつ推定相続人が複数人いる人は,自分の将来の相続に備えて必ず遺言書を作成するべきです。また親が不動産をたくさん持っていて,兄弟とともに相続する予定の相続人の方も,なるべく早く親に遺言書を作成してもらうようお願いするべきでしょう。

なぜそうなのかを説明します。

 

法務局で不動産登記法にもとづく相続登記をしなければいけない

不動産の所有者が亡くなったら遺産の相続手続をします。預貯金なら,銀行等に預貯金の解約払戻しの手続きを依頼します。不動産ならどうでしょう。不動産の場合は,法務省民事局に属する各地の法務局や地方法務局に対して遺産相続の申請をします。どういう申請かといえば,法務局に登記されている所有者の名義を,被相続人から相続人に変更(移転)する所有権移転登記をすることになります。俗にこういう登記を「相続登記」と呼びます。この相続登記の手続きのやり方は,事細かく,法律や規則等に書いてあります。不動産登記法(法律),不動産登記規則(法務省令),不動産登記令(政令),不動産登記事務取扱手続準則(法務省通達)等がそれにあたります。さて遺言書を作ららずに不動産の所有者が亡くなり,相続登記をする場合,その法定相続人が誰になるか戸籍謄本や除籍謄本,原戸籍等の書類を揃えて立証し,遺産分割協議書等の必要書類を作成したうえ,これに相続人全員の実印を押してもらう必要があります。そして法定相続人全員の印鑑証明書を取得して法務局に提出する必要があります。このとおり遺言書がないと手続きが煩瑣になり,法定相続人全員に協力がないと手続きできません。遺言書があれば不動産を相続した人が単独で手続きできます。

 

不動産は査定が難しい

遺言書を作らずに不動産の所有者が亡くなったら,その法定相続人が,たくさんある不動産の分け方を協議しないといけません。これを遺産分割(遺産分割協議)といいます。法定相続人には法定相続分があるので,全員が分け方に合意できないと相続手続ができません。この点,法定相続分等,相続の権利を主張する人がいると協議はかなり困難になります。どうしてかといえば,不動産は,その価値を査定するのが難しいからです。不動産の価値を決める基準としては,国(国土交通省)の公示地価,都道府県の基準地価,市町村の固定資産評価額,市場の取引相場(取引事例)があるところ,それぞれに価格が異なります。最終的に不動産鑑定士の鑑定評価額を取る方法もありますが,お金もかかるし,これとて強制力はないので相続人が納得しないと仕方がない話です。そのほかにも,,,

不動産には個性がある

不動産には経済価値のほかに利用価値や物として価値等もあります。つまり,この場所にあるこの不動産に住みたいから欲しいとか,この建物の建築やデザインが気に入ったとかいう,いわゆるソフト面のことです。ある相続人とっては価値のない不動産でも,他の相続人にとっては価値のある不動産かもしれません。不動産の査定や分け方で揉める原因はこういうところにもあります。

現場を見ないと分からない

登記簿謄本や図面,資産明細を見ているだけでは不動産の実情は見えてきません。現場にいってじっさいに目で見て本当の価値が見えてくる場合もあります。相続人が複数人いて,不動産が多数ある場合,相続人が全部の不動産を見て回るのは難しいし時間がかかります。でもじっさいに見てみないとその不動産を欲しいか欲しくないか判断できないかもしれません。

権利関係や隣地との境界なども重要

当然現場を見ただけでは不動産のことはわかりません。登記簿謄本や図面を見て,その法的な内容を読み込めないとその不動産がどういう権利関係に置かれているのか分かりません。被相続人と誰かとの共有になっていたり,金融機関の担保に入っていたりしませんか?また第三者の利用権(賃借権や地上権等)が設定されていませんか?そうした場合に,それがどういった権利であり,現状法律関係や事実関係がどうなっているか,そして将来どのように対処できうるか正確な知識がないと遺産分割協議ができかねます。もろもろ含めたその不動産の価値が分からない場合があるからです。

 

不動産が共有になってしまうと面倒

遺産分割の方法

遺言書がない場合,まずは法定相続人の全員で遺産分割の話合いをします。これですっきり決着すれば遺産分割協議書を作成して実印を押せば終わりです(協議分割)。でも不動産の分け方等で話合いがつかない場合,家庭裁判所に話合いの場を移して話を続けます。調停委員を交えて話がつけば,調停調書が作られて遺産分割の手続きは終わりです(調停分割)。しかし最後まで合意できない場合家庭裁判所の裁判官(審判官)に遺産分割の内容を決めてもらいます。自分たちで決められない以上,最後は国が決めるしかないからです。これを審判分割といいます。

遺産分割の態様

さて,遺産分割をする場合,不動産は,具体的にどう分けるんでしょう。分かりやすいところからいきますが,まずその不動産を売ってしまって代金を分けるやり方があります(換価分割)。次に,不動産の現物が欲しい人が不動産を単独で相続して,他の相続人には代わりにお金を渡す方法があります。相続財産に預貯金がたくさんあればこれを渡せばいいんですが,キャッシュがない場合,仕方がないので不動産を相続した人の個人財産で支払う合意をします(代償分割)。そして,売却もしない,お金のやり取りで解決することもしない場合,仕方ないので不動産の現物を相続人全員(又は特定の複数人)で相続します。不動産の現物はそのままで権利関係だけ共有にする場合(現物分割(共有とする分割))と,例えば土地なら現物を分筆して法律上複数に分けたうえで,それぞれを相続人が単独所有する場合(現物分割)があります。

最後まで揉めたらどうなるか

遺産分割協議が揉め,調停もできず,審判分割になったら,いろんな条件が揃わない限り,遺産分割の態様は現物分割になります。さらに,建物は物理的に割れないし,土地だって形状等の問題から平等に分筆取得するのは相当難しいので,通常は一つの不動産を複数の相続人で共有する共有とする分割になります。不動産の現物には変更を加えないで,権利だけ共有で持ち合うのです。

共有は大変

これでは将来困ったことになります。そもそも物を複数人で共有することはあまりおすすめできません。今後どうやって管理していくのか,処分するときはどうするのかなど,考えただけでややこしそうです。なので,法律は,物が共有になったときの基本的な権利関係について定めています。少し分かりにくいので噛み砕くと,要は,共有物をどう利用するかは持分の過半数を持っている人が決める,物の現状を変えるような行為や処分行為は共有者全員の同意がいる,ということ。これは明確なようでいて,思っているより大変です。例えば賃貸に出すと家賃が入ってきそうな物件を不動産業者に頼んで貸し出す場合契約はどうしますか?誰かが反対したら?

(共有物の使用)
民法249条  各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

(共有物の変更)
同251条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

(共有物の管理)
同252条  共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

 

収益不動産がある場合賃借人に早く連絡しないと迷惑がかかる

不動産をたくさん所有している方は第三者に物件を貸し出していることも多いはず。遺産である不動産の中に,収益マンションやアパートを所有している場合面倒なことがあります。例えば,遺言書がなくて,収益物件を誰が相続するかなかなか決まらない場合,賃借人との関係はどのようにしますか?家賃は誰がどのように受け取りますか?決着がつくまでの間家賃を受け取ることができるでしょうか?一方,物件を借りている賃借人としては,いままで家賃を払っていた大家が亡くなったが誰が相続人か分からない。分からないのにある人がやってきて,私に家賃を支払ってくれと言われても困る。当然そのような気持ちになるし,不安定な立場に置かれるでしょう。もちろん法律を詳しく調べれば,こういった場合に各人がどのような権利を持ち,義務を負うのか,そのことが決まってくるのですが,普通の人は法律の専門家ではない。よって正確な知識を得るのはかなり困難なはずです。収益不動産がある場合,遺言書を作成して,権利関係を明確にし,スムーズに大家の地位を承継することが大切です。

 

相続税申告がスムーズにできない

以上,遺言書がないと,複数の不動産に関する遺産分割をまとめるのは大変なことを述べました。大変でも構わんよ,ゆっくりやればいいよ,と思われるかもしれませんが,そうもいかないのです。不動産をたくさん所有している人は,当然それだけの遺産を持っていたのであり,相続人に相続税が課税されるケースが比較的多いと思われます。遺産が基礎控除額を超える場合相続人が遺産評価をして相続税を計算し,申告書を作って,期限までに相続税の申告納付をする義務があります。相続税の申告納付期限は,被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。10か月以内(現実にはより余裕をもって)に不動産に関する遺産分割を済ませておかないと,相続税の計算ができず,したがって相続税の申告納付もできません。そうなると無申告加算税や延滞税を課されてしまい大損です。相続税は,単純化すると,まず遺産全体にかかる税額を計算したうえ,各相続人の遺産の取り分に応じて税金も按分して支払う仕組みなので,不動産の遺産分割ができないと税金の計算もできない仕組みです。不動産がたくさんあると,物件の権利調査,査定,遺産分割と,10か月はすぐ過ぎます。不動産がたくさんある人は必ず遺言書を作成すべしとする重要な理由です。

奈良県北葛城郡王寺町の司法書中尾哲也の写真楕円形

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